Réforme de l'ISF le nouvel IFI

De l’ISF à l’IFI

L’impôt sur la fortune (ISF) a été supprimé au 1^er janvier 2018 et remplacé par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Principale différence, seuls les biens et droits immobiliers qui ne constituent pas des actifs professionnels restent imposables.

Le barème et les taux d’imposition sont identiques à ceux de 2017. Les personnes redevables sont les personnes physiques dont la valeur de l’actif immobilier au 1^er janvier de l’année 2018 est supérieure à 1 300 000 €.

« Déclaration simplifiée en théorie » attention si vous détenez des titres de sociétés ou d’organismes de placement ! Vous devez désormais les intégrer à votre patrimoine taxable à hauteur de leur valeur représentative des actifs immobiliers détenus par l’émetteur des titres.

Les dettes déductibles sont aussi moins nombreuses et la réduction d’impôt pour investissement dans le capital d’une PME est aussi supprimé.

Désormais une seule date pour fournir la déclaration IFI celle de leur déclaration annuelle de revenu. Nouveauté importante avec l’IFI, le détail de la composition du patrimoine sur « des annexes » qu’il faut obligatoirement remplir.

L’objectif de cette réforme est de drainer l’épargne vers les sociétés et l’activité.

IFI 2018 : Quels sont les Biens imposables ?

Les biens imposables sont les biens et droits immobiliers détenus par le contribuable et la quote-part de la valeur des parts de sociétés correspondant aux actifs immobiliers détenus par celles-ci.

Sont imposables :

• Les immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles, bois et forêts, landes, pâtures…)
• Les immeubles bâtis : quelle que soit leur affectation (à usage industriel, commercial, artisanal, agricole ou de profession libérale ou à usage d’habitation), que les immeubles soient loués ou que le propriétaire s’en réserve la jouissance
• Les droits immobiliers grevés d’un usufruit : le patrimoine de l’usufruitier est retenu pour la valeur en pleine propriété, sauf nouveauté en cas d’usufruit légal- cas du conjoint survivant pour les successions ouvertes depuis le 1^er juillet 2002.
• Les parts ou actions de sociétés à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des immeubles détenus.

Le législateur a prévu des régimes d’exclusion de l’assiette de l’IFI :

• Les immeubles affectés à l’activité opérationnelle d’une société pour le calcul du ratio immobilier que ces immeubles appartiennent directement à la société opérationnelle, ou à ses filiales ou sous filiales, s’ils sont affectés à leur activité. La société dont le redevable détient les titres doit contrôler la société opérationnelle utilisatrice de ces immeubles 
• Les participations de moins de 10 % dans les sociétés opérationnelles, détenues par les membres du foyer fiscal.

Par ailleurs, l’actif net de la société doit être expurgé en tout ou partie des dettes « intrafamiliales ». Une distinction est à opérer entre les dettes liées à l’acquisition d’un bien et les dettes liées aux travaux sur les biens (Cf. intranet du CGO pour plus de précisions ou article 973 du CGI).

Quels sont les Biens exonérés à l’IFI ?

Les biens ruraux loués par bail à long terme ou parts de GFA à un membre de la famille demeurent exonérés à hauteur de 75 % jusqu’à 101 897 € et 50 % au-delà. La notion de famille a été élargie.

Les bois et forêts et parts de groupement forestier demeurent exonérés dans la limite de 75 %.

Les dispositifs suivants sont supprimés : abattement 75 % pacte Dutreil, exonération totale pour les titres de PME, abattement de 75 % des titres de dirigeants en retraite.

Quelles sont les dettes déductibles à l’IFI ?

Des mesures de retraitement des prêts in fine et des prêts sans terme ont été mises en place : cela concerne les emprunts contractés pour l’acquisition d’un immeuble.

Est déductible, le montant du prêt multiplié par la durée restante par rapport à la durée totale de l’emprunt. Donc la partie déductible est reconstituée selon des annuités théoriques déterminées sur la base d’un prêt amortissable classique.

Pour le prêt sans terme, la partie déductible est le capital restant dû sur la base d’une durée de 20 ans.

La réforme de l’ISF par son coté « recentrage sur l’immobilier » permet à un grand nombre de contribuables de sortir de l’impôt sur la fortune immobilière IFI.

Moins de patrimoine à déclarer, en revanche, il est nécessaire procéder à de « savants » calculs afin de déterminer la valeur des parts sociales représentative d’immeubles à inclure dans l’assiette de l’IFI.

Quelles stratégies pour réduire la valeur taxable de votre patrimoine et tenter de rester sous le seuil d’imposition à l’IFI ?

• Auteur(s)

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• Armelle Benard
  Responsable pôle conseil - Fiscaliste - Juriste
• Bruno Robert
  Fiscaliste
• Patricia Duclos
  Fiscaliste
• Stéphanie Gagnier
  Conseillère en organisation patrimoniale
• Virginie Berthomier
  Fiscaliste