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Donner plus grâce au démembrement de propriété
La transmission du patrimoine doit être anticipée (Transmission de votre exploitation agricole : plan d'action). De nombreux outils sont à votre disposition pour l’optimiser, y compris en cas de donation où l’utilisation du Pacte Dutreil (Article à venir), la mise en œuvre d’un bail à long terme (Article à venir) ou encore le démembrement de propriété sont des alliés incontournables.
Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
Le droit de propriété est divisé en deux situations juridiques distinctes :
- La nue-propriété, pour le propriétaire : il s’agit du droit de disposer du bien (le vendre) sans pouvoir l’utiliser ;
- L’usufruit, pour l’usufruitier : il s’agit du droit de se servir d’un bien ou d’en recevoir les revenus, à condition d’en assurer la conservation.
| Pour un pommier en démembrement de propriété : L’usufruitier a droit à la récolte des pommes pendant toute sa vie mais n'a le droit ni d'abattre l'arbre ni de le vendre. Le nu-propriétaire en revanche peut seulement vendre l’arbre, sans jouissance. |
La donation avec réserve d’usufruit
La donation avec réserve d'usufruit est une opération fréquente en matière de transmission de patrimoine. Elle présente un double avantage :
- le donateur peut organiser de manière anticipée la transmission de son patrimoine sans se démunir. Il conserve la jouissance et les revenus des biens donnés : s'il s'agit d'un immeuble, il peut notamment le louer ou l'habiter. La donation avec réserve d'usufruit peut porter sur tous les biens meubles et immeubles. La réserve d'usufruit peut être temporaire mais elle est le plus souvent viagère.
- cette donation bénéficie d'un régime fiscal favorable notamment en matière de droits de mutation à titre gratuit (Transmission : Focus sur les droits à payer au moment de la donation).
Abattement lié au démembrement de propriété
La donation avec réserve d'usufruit entraîne la transmission de la seule nue-propriété du bien. Les droits de mutation ne sont donc calculés que sur la valeur de la nue-propriété conformément au barème fiscal :
| Age du donateur | Valeur de la nue-propriété (exprimée en % de la pleine propriété) | Valeur de l’usufruit (exprimée en % de la pleine propriété) |
| Jusqu’à 20 ans | 10 % | 90 % |
| De 21 à 30 ans | 20 % | 80 % |
| De 31 à 40 ans | 30 % | 70 % |
| De 41 à 50 ans | 40 % | 60 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 60 % | 40 % |
| De 71 à 80 ans | 70 % | 30 % |
| De 81 à 90 ans | 80 % | 20 % |
| A partir de 91 ans | 90 % | 10 % |
| M. A, 54 ans, donne à M. B la nue-propriété d’une maison estimée 100 000 €. Le montant de la donation est de 50 000 € (100 000 € x 50 %). Au décès de M. A, M. B deviendra plein propriétaire du bien sans que celui-ci entre en succession. |
Au regard de ce barème, plus la donation est réalisée tôt par le donateur, plus la valeur de la nue-propriété est faible. La donation avec réserve d'usufruit entraîne une réduction de l'assiette des droits. L'économie de droits de donation qui en résulte est définitive. En effet, au décès du donateur usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement sur la tête du nu-propriétaire. Ce dernier récupère la pleine propriété du bien donné en franchise d'impôt, sous réserve de la taxe de publicité foncière pour les biens et droits immobiliers.
Les juristes du CGO sont à votre disposition pour vous accompagner dans l’anticipation de votre transmission.
Tags : nue-propriété, usufruit, donation, transmission, abattement
