Location annuelle renouvelable : un outil en faveur de l’installation

La location annuelle renouvelable (article L.411-40 du Code rural et de la pêche maritime) permet au bailleur de louer temporairement les terres dont il est propriétaire, dans l’attente de l’installation de son descendant. Ce bail rural dérogatoire, soumis au statut du fermage, répond à des caractéristiques précises.

Un descendant majeur à installer

Le bail dérogatoire d’un an n’est possible que si le bailleur souhaite installer, à l’échéance de l’un des renouvellements annuels, un ou plusieurs descendants majeurs nommément désignés et ayant atteint l’âge de la majorité au jour de l’installation. Cette location ne peut donc concerner un mineur émancipé.

Lorsque le bailleur est une indivision ou une société constituée entre membres d’une même famille jusqu’au troisième degré inclus, une location annuelle peut être conclue si elle doit prendre fin par l'installation d'un descendant de l'un des indivisaires ou associés.

Un preneur déjà installé sur une surface suffisante

Le preneur auquel est consenti une location annuelle doit être un exploitant agricole, déjà installé sur une autre exploitation dont la surface est au moins égale à un certain seuil.

En Poitou-Charentes, ce seuil est fixé à 84 hectares hors coefficients de pondération (21 hectares pour les surfaces en vigne). Cette condition a pour objectif d’interdire la location annuelle à un preneur réalisant une installation ou une création d’exploitation.

Une reconduction maximum de six années

La location annuelle est renouvelable dans la limite d’une durée maximum de six années. A l’arrivée du terme annuel, le bail se renouvelle tacitement pour une année, sauf pour chacune des parties à faire connaître à l’autre son intention d’y mettre fin.

Un écrit obligatoire

Le contrat de location annuelle doit obligatoirement faire l’objet d’un acte écrit, et ce notamment afin de répondre à la condition de désignation du ou des descendants majeurs à installer.

A défaut d’écrit, la location consentie est automatiquement qualifiée de bail à ferme classique. En conséquence, les parties seront soumises pour neuf ans aux clauses et conditions du bail type arrêté pour le département.

Exclusion de certaines dispositions du statut du fermage

Outre l’absence de droit au renouvellement pour une durée de 9 années, la location annuelle, bien que soumise au statut du fermage, ne bénéficie pas de certaines dispositions. Ainsi, le preneur ne peut pas procéder à des échanges ou locations de parcelles. Il ne peut pas non plus se prévaloir des dispositions relatives aux cessions de bail. Enfin, le preneur ne peut pas bénéficier du régime des indemnités du preneur sortant.

La fin du bail

Le preneur peut dénoncer la location annuelle par lettre recommandée avec accusé de réception deux mois au moins avant la date de chaque renouvellement annuel. Le congé adressé par le bailleur n’a pas à être motivé.

Le bailleur peut mettre fin à la location annuelle en vue de l’installation du ou des descendants nommément désignés dans l’acte. Pour ce faire, il doit dénoncer la location par lettre recommandée avec accusé de réception 2 mois au moins avant la date d’expiration du bail ou la date de chaque renouvellement annuel. La dénonciation de la location par le bailleur ne peut être motivée que par l’installation du ou des descendants désignés dans la location annuelle.

En l’absence d’installation du ou des descendants dans le délai maximum de six années, la location annuelle se transforme automatiquement en bail à ferme de neuf ans, soumis à toutes les dispositions du statut du fermage.

L’installation du descendant

Le ou les bénéficiaires de l’installation doivent satisfaire aux conditions suivantes (identiques à celles requises pour le bénéficiaire du droit de reprise) :

• Se consacrer à l’exploitation du bien reprise pendant au moins neuf ans, en participant aux travaux de façon effective et permanente (à titre individuel ou en société) ;
• Habiter sur l’exploitation ou à proximité ;
• Respecter la réglementation relative au contrôle des structures des exploitations agricoles.

Si ces obligations ne sont pas satisfaites, le preneur évincé peut réclamer sa réintégration dans le fonds, la reprise en jouissance des parcelles avec ou sans dommages et intérêts, ou bien des dommages et intérêts seulement.