L’imposition des revenus locatifs

Les revenus tirés des locations d’immeubles nus détenus dans votre patrimoine privé sont soumis à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers. Il s’agit notamment de logement, local commercial, garage, parking, emplacement publicitaire, droit de chasse ou de pêche, terres, vignes, bâtiments agricoles… Il en est de même des revenus provenant de votre participation dans des SCI ou GFA non soumis à l’IS.

Quel régime fiscal choisir ?

Le micro-foncier 

Ce régime s’applique lorsque le total des loyers et autres recettes est inférieur à 15 000 € par anet que vous n’entrezpas dans un dispositif locatif exclusif du micro-foncier.

Votre revenu foncier imposable est calculé en appliquant un abattement forfaitaire de 30% sur vos recettes déclarées. Cet abattement est censé couvrir vos charges, vous ne pouvez en déduire aucune pour son montant réel. Ce régime ne peut jamais conduire à un déficit.

Le revenu foncier ainsi déterminé (70% des recettes encaissées) viendra s’ajouter aux autres catégories de revenu pour l’application du barème progressif d’impôt sur le revenu et sera soumis aux contributions sociales de 17.20%.

Le réel foncier 

Il s’applique de droit quand vos recettes dépassent 15 000 € par an ou lorsqu’un de vos biens bénéficie d’un régime ou d’un avantage fiscal qui exclut du micro-foncier.

Vous pouvez aussi opter pour le réel foncier si vous estimez que ce régime est plus avantageux que le micro-foncier : cas où les charges déductibles sont supérieures à l’abattement forfaitaire de 30%.

L’option pour le régime réel d’imposition est irrévocable pendant 3 ans et se renouvelle ensuite tacitement d’année en année. Le dépôt de la déclaration 2044 ou 2044 spéciale vaut option.

Vous devez remplir une déclaration spécifique n° 2044 ou n° 2044 spéciale pour l’ensemble des biens qui relèvent de cette catégorie de revenus pour tous les membres du foyer fiscal.

En cas de déficit foncier, celui-ci s’impute sur les autres catégories de revenus à hauteur de 10 700€ par an (sauf la part de déficit généré par les frais d’emprunts), l’excédent sera imputable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années.

L’imputation d’un déficit foncier sur votre revenu global ne sera définitivement acquise que si le bien qui a produit ce déficit au moins jusqu’au 31 décembre de la 3ème année qui suit son imputation.

En cas de bénéfice foncier, celui-ci viendra s’ajouter aux autres catégories de revenus pour l’application du barème progressif de l’impôt sur le revenu et sera soumis aux prélèvements sociaux de 17.20% (dont 6.8% déductibles du revenu imposable de l’année du paiement).