Local professionnel et option TVA : j’en prends pour 20 ans !

Bien que la location nue de locaux professionnels soit exonérée de TVA, l’article 260, 2° du CGI offre au bailleur, la possibilité d’y opter.

Principes et conditions de l’option TVA

Un bailleur peut avoir intérêt à opter à la TVA sur son activité locative. Il peut ainsi récupérer la TVA grevant les dépenses qu’il a engagées sur le bien immobilier destiné à être loué (coût d’acquisition ou de construction, travaux d’entretien et de réparation, etc.).

Si la TVA à récupérer est plus importante que la TVA collectée– ce qui est généralement le cas lorsque le bien vient d’être acquis, construit ou de faire l’objet d’importants travaux – le bailleur peut demander au Trésor public de lui rembourser le différentiel (remboursement du crédit de TVA).

Cette option n’est cependant pas ouverte à tous les locaux :

• Le bien loué doit être à usage professionnel, et non à usage agricole ou d’habitation ;
• Le bien doit être loué pour les besoins de l’exercice de l’activité du locataire ;
• Lorsque le locataire n’est pas assujetti à la TVA, le bail doit mentionner expressément l’option à la TVA exercée par le bailleur ;
• Le bien doit être loué nu, c’est-à-dire sans les équipements et le matériel nécessaires à l’activité du locataire (dans le cas contraire, l’immeuble loué est automatiquement soumis à TVA).

Comment opter à la TVA

Pour opter à la TVA, le bailleur doit adresser au service des impôts une simple lettre indiquant son intention de soumettre son activité de location à la TVA. Lorsque le bailleur détient plusieurs immeubles, l’option s’effectue immeuble par immeuble.

L’option prend effet le 1^er jour du mois au cours duquel elle a été déclarée aux services des impôts. Elle s’applique aussi longtemps qu’elle n’a pas été dénoncée. Or, la dénonciation ne peut intervenir qu’à partir du 1^er janvier de la 9^e année civile suivant celle au cours de laquelle elle a été exercée. L’option couvre donc, au minimum, une période de 8 ans et un mois.

L’option TVA en pratique

Une fois l’option exercée, le bailleur doit, d’une part, soumettre à la TVA, les loyers qu’il perçoit et les recettes accessoires.

Ainsi, la refacturation de la taxe foncière à l’entreprise locataire prévu par le bail doit également être soumise à la TVA. D’autre part, il peut déduire la TVA sur les dépenses réalisées dans le cadre de son activité de location. Une déclaration de TVA est établie chaque année, voire chaque trimestre ou chaque mois selon les cas.

Attention toutefois, le bailleur doit reverser une partie de la TVA antérieurement déduite si le bien cesse d’être loué ou si une renonciation à l’option intervient avant le commencement de la 19^e année suivant celle au titre de laquelle il a pu déduire la TVA. La régularisation de la TVA se traduit pour vous par un reversement au Trésor public d’une partie de la TVA que vous aviez déduite initialement. De fait, au bout d’une période de 20 ans, il n’y plus lieu de régulariser.

Cette TVA reversée ne sera pas perdue si le bien loué est vendu à une entreprise soumise à TVA. Dans ce cas, vous avez tout intérêt à transmettre un droit à déduction à votre acquéreur, sous la condition que la vente ne soit pas elle-même soumise à TVA. Dans ce cas, il faut penser à majorer le prix de vente de la TVA à reverser.

A noter qu’il existe une dispense de régularisation lorsque la cession porte sur un immeuble loué et soumis à TVA, avec reprise du bail par l’acheteur qui continuera à soumettre la location à TVA (cession entre bailleurs assujettis).