La location meublée touristique

Introduction

La location meublée touristique a connu un essor très important depuis une quinzaine d’années, grâce à l’utilisation des plateformes de réservations d’hébergements en ligne et à une fiscalité très favorable accordée plus particulièrement aux meublés de tourisme classés.

Cependant, ce développement s’est effectué au détriment des locations de longue durée, qu’ils s’agissent des locations nues ou meublées à usage d’habitation.

Face à la crise du logement à laquelle notre pays est actuellement confronté, la location touristique est aujourd’hui mise sur le banc des accusés.

La proposition de loi « Le Meur » visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale ¹ entend donc « encadrer les meublés de tourisme et favoriser le logement permanent » comme l’indique l’avant-propos du député Inaki ECHANIZ, rapporteur de cette proposition de loi transpartisane.

L’objectif du Législateur est donc très clair : freiner la croissance des meublés de tourisme et corrélativement, inciter les propriétaires à louer leur logement nu ou meublé à usage d’habitation.

Une fois cette proposition de loi – actuellement en cours d’élaboration au Parlement – votée et promulguée, l’intérêt d’investir dans un logement meublé à usage d’habitation devrait s’accroître considérablement.

C’est la raison pour laquelle nous souhaitons revenir sur les règles juridiques, fiscales et sociales qui régissent actuellement la location meublée de longue durée.

¹ Modification de l’intitulé de la loi : voir si valider par AN lors de la CMP

Vers un encadrement plus strict de la location meublée touristique

Focus sur la proposition de loi « LE MEUR »

Le législateur souhaite encadrer et in fine freiner la croissance des meublés de tourisme dans les communes connaissant de fortes tensions locatives.

A la date à laquelle nous publions le MAG, les principales mesures envisagées sont les suivantes :

Sur le plan juridique

Le législateur entend généraliser à toutes les locations meublées (classées ou non, résidences principales ou secondaires) la déclaration préalable avec enregistrement.

L’enregistrement devrait permettre aux communes de mieux contrôler le respect des conditions d’encadrement de la location meublée touristique. Par exemple :

• Le respect d’une location maximale de 120 jours par an pour les résidences principales
• Le respect de la demande d’autorisation préalable de changement d’usage d’un logement en meublé de tourisme lorsqu’elle est exigée
• Le respect des règles particulières mises en place dans certaines communes tels qu’un nombre maximal de logements touristiques par foyer ou une obligation de compensation.

Cette généralisation de l’enregistrement devrait s’accompagner d’un mécanisme de suspension de la validité des numéros de déclaration par les communesen cas d’informations transmises erronées ou incomplètes, ce qui contraindrait les plateformes à retirer les annonces desdites locations.

Le législateur souhaite également élargir les situations dans lesquelles l’autorisation préalablede changement d’usage d’un bien en meublé touristique est obligatoire.

Enfin, les meublés touristiques (hors résidences principales) seront soumis aux obligations de décence énergétique : il ne sera plus possible de louer un logement dont le diagnostic de performance énergétique est de F ou G. Les logements classés E seront concernés par l’interdiction à compter de 2034(2029 pour AN : attendre CMP).

Sur le plan fiscal

Pour apprécier le statut de loueur en meublé, l’affectation du logement meublé (usage d’habitation ou touristique) est indifférente. Ce statut s’apprécie au regard du seuil des 23 000 € de recettes et des autres revenus professionnels comme indiqués ci-dessus.

La proposition de loi n’impacte pas non plus les locations meublées imposées sur le régime réel d’imposition.

En revanche, les meublés de tourisme soumis au régime micro-BIC sont très impactés par la présente réforme tant au niveau du seuil d’application de ce régime que du taux d’abattement applicable (voir tableau ci-après).

La réforme ne devrait s’appliquer qu’à compter de l’année 2025¹.

Pour l’année 2024, les règles afférentes aux revenus 2022 s’appliqueraient de nouveau (par tolérance administrative, elles se sont également appliquées aux revenus 2023).

Sur le plan social

Les aspects sociaux n’ont pas été envisagés dans la présente réforme. Les conditions d’assujettissement aux cotisations sociales des meublés touristique restent donc inchangées :

• Les recettes annuelles des locations touristiques excèdent 23 000 € ;
• OU le propriétaire est loueur en meublé professionnel au sens fiscal (recettes des locations à l’année et touristiques supérieures à 23 000 € et aux autres revenus professionnels).

Une fois la loi votée et promulguée, nous reviendrons vers vous pour exposer plus en détail la nouvelle réglementation applicable aux logements meublés touristiques.

¹ AMENDEMENT DU GOUVERNEMENT : devrait rester en principe

² 15 000 € AN : attendre CMP

³ 30 000 € AN et abattement : 30 % +41% : attendre CMP

La location Meublée côté juridique

Il existe d’autres types de location meublée présentant tout autant un intérêt non négligeable (et notamment une niche fiscale intéressante) :

• La possibilité de louer meublé à un locataire un bien à usage de résidence principale,
• Celle de louer un logement afin de faciliter l’accès à la location pour les personnes en formation ou en mobilité professionnelle ou les étudiants,
• Et également la location à un exploitant (résidences services) : très peu fréquente.

Cette partie portera sur le REGIME JURIDIQUE de la LOCATION MEUBLEE qui varie (c’est-à-dire le bail applicable), ainsi que la FISCALITE et les ASPECTS SOCIAUX suivant le type de locations meublées.

Petit rappel : Qu’est-ce qu’une location meublée ? La location meublée diffère d’une location vide (ou nue) par le fait que le bien loué est fourni avec tous les éléments d’ameublement permettant au locataire d’y dormir, manger et vivre.

I - Louer en meublé en tant que résidence principale du locataire

La loi ALUR du 24/03/2014 a créé un véritable statut juridique de la location meublée à titre de résidence principale du locataire, en l’intégrant dans la loi du 6 juillet 1989 (applicable jusqu’alors aux locations nues à usage d’habitation principale), sous l’art 25-3 de la loi n°89-462.

Quelles sont les obligations du BAILLEUR ?

• Obtenir le PERMIS DE LOUER Le permis de louer recouvre 2 dispositifs distincts : la déclaration de mise en location et l’autorisation préalable.

• Pour le premier, le propriétaire dispose de 15 jours après la conclusion d’un nouveau contrat pour le déclarer auprès de la commune en y annexant les diagnostics immobiliers obligatoires.
• L’autorisation préalable reprend les mêmes informations que la déclaration de mise en location, mais le propriétaire doit attendre le feu vert administratif (autour d’1 mois) avant de conclure le contrat de location. Durant ce délai, une visite du logement pourra être effectuée par un agent municipal, afin d’en vérifier la conformité. L’autorisation peut être rejetée ou « gelée » tant que les travaux ou certains aménagements requis pour répondre aux critères de salubrité et de sécurité ne sont pas effectués. Les travaux à effectuer sont mentionnés dans la réponse.

Le permis de louer peut-être gratuit ou payant selon les communes (en moyenne entre 60 et 150 €).

• remettre un logement décent, paisible, en bon état de fonctionnement et meublé. Par décent, il faut que le logement dispose d’une surface habitable minimum de 9m² avec une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres, soit un volume habitable de 20 m3.
• remettre les documents obligatoires relatifs à la location (DPE, plomb, amiante, état des risques, etc…). Il faut savoir que si le logement est considéré comme « une passoire énergétique », des restrictions à la location vont s’appliquer.
• fournir gratuitement une quittance de loyer sur demande du locataire une fois le loyer payé.
• installer un détecteur de fumée dans le logement.

Quelles sont les obligations du LOCATAIRE ?

• payer le loyer et les charges.
• utiliser l’immeuble loué en respectant sa destination précisée dans le bail.
• réaliser l’entretien courant du logement, répondre des dégradations subies, laisser le bailleur exécuter les travaux d’amélioration et nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal.
• souscrire une assurance habitation.

Frais divers / Qui paie quoi ?

Les frais d’agence immobilière ou d’intermédiaire de gestion du bien locatif sont à la charge exclusive du bailleur (diagnostics, annonces), sauf les frais liés à la visite et la constitution du dossier du candidat, la réaction du bail et de l’état des lieux.

L’état des lieux d’entrée est obligatoirement partagé entre :

• Le bailleur : pas de limite dans le montant,
• Le preneur : dans la double limite du montant TTC payé par le bailleur et le plafonnement réglementaire fixé à 3€ par m²

Les frais d’état des lieux de sortie incombent au bailleur, sauf s’il est établi par huissier.

Le contenu du Bail

Le bail doit être établi par écrit (acte sous seing privé ou acte authentique), et respecter le modèle de bail type du décret du 29 mai 2015 et comprendre en annexe la liste d’information.

Depuis le 01/01/2024, tous les nouveaux contrats de location à usage de résidence principale, nu ou meublé, doivent mentionner le numéro d’identification fiscal du logement.

Durée

Le bail est conclu pour une durée minimum de 1 an en principe, 9 mois pour un étudiant.

Loyer

La fixation du montant du loyer est libre.

Cependant, certaines agglomérations subissent un déséquilibre entre l’offre de logement et la demande. C’est pourquoi dans certaines zones dites tendues, il existe un mécanisme d’encadrement des loyers.

L’encadrement des loyers concerne les contrats de location de logements meublés ou vides, à usage de résidence principale à ou usage mixte (prof et habitation principale). Les meublés de tourisme ne sont pas concernés par ce dispositif.

Pour se protéger des risques d’impayés, le bailleur peut bénéficier :

• Soit d’un cautionnement (mention manuscrite ou acte de cautionnement de cette dernière),
• Soit d’une garantie de loyer impayés.

Dépôt de garantie

Si le bailleur exige le versement d’un dépôt de garantie, son montant doit figurer sur le bail. Son montant peut être fixé au maximum à 2 mois de loyer hors charges.

Travaux

A la charge du bailleur : Les travaux n’étant pas des réparations locatives sont à la charge exclusive du bailleur. Il s’agit des travaux nécessaires au maintien en l’état ou à l’entretien normal des locaux loués ou urgents.

A la charge du locataire : Le locataire doit effectuer toutes les réparations locatives.

Sous-location

La sous-location nécessite l’accord écrit et préalable du bailleur (sur le principe et sur le montant de la sous-location).

Congés

Congé du bailleur, le congé donné par le propriétaire doit être motivé, savoir :

• Congé pour vente. La location meublée ne confère pas de droit de préemption au locataire, contrairement à la location nue.
• Congé pour motif légitime et sérieux (inexécution par le locataire des obligations du bail),
• Congé pour reprise (pour que le propriétaire habite le logement à titre de résidence principale, pour loger un membre de sa famille (conjoint, partenaire ou concubin notoire, parents, enfants).

Le bailleur ne peut pas donner congé à certains locataires protégés.

Le propriétaire doit donner congé soit par LRAR, soit par exploit d’huissier, soit remise en main propre (contre récépissé ou émargement), au locataire, au moins 3 mois avant le terme du bail.

Congé du preneur, le locataire qui quitte son logement peut le faire à tout moment, sans justification à donner. Il doit toutefois respecter un délai de préavis d’1 mois (même pour les étudiants).

Le congé doit être notifié soit par LRAR, soit par acte d’huissier, soit par remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Tableau récapitulatif

Location nue ≠ Location meublée à usage de résidence principale

II – Le dernier né des baux : le bail mobilité

Ce bail issu de la loi ELAN du 23 novembre 2018, a été créé dans l’objectif de remettre sur le marché des logements meublés sous-utilisés et d’offrir des logements adaptés à la formation et à la mobilité géographique et professionnelle, notamment des jeunes actifs ou étudiants.

Permis de loueur ou autorisations ou déclarations de mise en location : Aucune autorisation n’est requise

Tableau récapitulatif

Bail meuble clasique ≠Bail mobilité ≠ Location meublée saisonnière

III – La location meublée gérée en résidence service

Ce type de location meublée concerne principalement les résidences dites avec services (résidence médicalisée EHPAD, résidence seniors, résidence étudiants, résidence de tourisme ou résidence d’affaires). Les sociétés qui exploitent ces logements doivent proposer au minimum 3 des 4 services para-hôteliers suivants :

• Un accueil client même non physique
• Un service de petit déjeuner
• La fourniture du linge de maison
• Un service de ménage.

Comment cela fonctionne ?

Cela consiste à réaliser un investissement dans une chambre ou un appartement meublé dans une résidence de service (BELAMBRA, APPART CITY, ORPEA, KORIAN, NEMEA, PIERRE & VACANCES, etc..) et de le louer par bail commercial à un exploitant qui s’occupe de trouver les locataires finaux (personnes âgées, étudiants, touristes) pour un usage de résidence principale ou secondaire. Le propriétaire ne s’occupe plus de rien. Plus de problématique de recherche de locataires, de gestion des états des lieux et plus besoin de gérer « les tracas » quotidiens liés à la détention d’un bien locatif traditionnel.

Quel type de bail ? Bail commercial

Dans le cadre de la location meublée en résidence services, le bail commercial est le contrat de location qui lie le propriétaire du bien, sous un statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou de loueur en meublé professionnel (LMP), avec l’exploitant d’une résidence, appelé le « gestionnaire ou preneur à bail ». En signant un bail avec le gestionnaire de résidence, l’investisseur devient un propriétaire-bailleur et c’est la société de gestion qui gère le bien immobilier du 1^er janvier au 31 décembre.

IV – Les modes d’exercice de l’activité de location meublée

On nous interroge souvent sur le fait d’acheter seul, avec un tiers ou bien encore avec son conjoint ou/ses enfants pour préparer la transmission ultérieure du bien destiné à la location.

Aussi, on distingue principalement deux modes d’exercice de l’activité de location meublée :

• L’exercice en nom propre
• L’exercice en société

Exercice de l’activité sous forme d’entreprise individuelle

Dans l’hypothèse de l’exercice en entreprise individuelle, le logement mis en location peut constituer un bien propre, un bien indivis ou un bien commun, en fonction de la situation matrimoniale (époux, concubins ou partenaires pacsés, ou indivisaires).

Bien souvent, l’intérêt de la location d’un bien immobilier en direct, même détenu en indivision, est d’éviter les lourdeurs administratives liées à la mise en place d’une structure sociétaire. En revanche, cette dernière peut se révéler une solution plus adaptée à une acquisition commune dudit bien objet de la location ou de l’exercice en commun de l’activité, notamment dans le cadre de la transmission familiale.

En effet, transmettre un bien ou une activité à plusieurs personnes entraîne souvent des difficultés liées à l’indivision existant entre donataires ou héritiers, sachant que l’indivision est un statut précaire si elle n’est pas organisée.

Exercice de l’activité sous forme sociétaire

Préalablement, il y a lieu de rappeler que l’activité de location meublée en général est, d’un point de vue fiscale, une activité commerciale. Il y aura lieu d’en tenir compte dans le choix de la structure juridique.

Plusieurs types de sociétés peuvent être envisagés, notamment :

a) La société en non collectif (SNC)

Société commerciale par sa forme, l’activité de location meublée n’entraînera pas d’assujettissement de plein droit à l’impôt sur les sociétés. Les associés auront le statut de commerçant, entraînant un assujettissement de leurs résultats aux cotisations sociales.

b) La société civile (SC)

A déconseiller si la personne exerçant l’activité meublée souhaite que ses résultats soient soumis à l’impôt sur le revenu.

Si une société civile loue des logements meublés de façon habituelle, elle devra être soumise à l’impôt sur les sociétés. Il existe une tolérance administrative permettant à une société civile d’éviter de basculer à l’impôt sur les sociétés si ses recettes commerciales représentent moins de 10% de ses recettes totales, mais cela suppose que la société ait d’autres sources de revenus, de nature civile, location nue. Compte tenu du risque lié au basculement de la société civile à l’impôt sur les sociétés, cette forme sociétaire ne sera pas retenue pour exercer l’activité de location meublée.

c) La société par actions simplifiée (SAS)

En choisissant cette forme de société, il faut savoir que l’exercice de l’activité meublée sera d’office soumise à l’impôt sur les sociétés.

d) La SARL de famille

Il s’agit de la forme de société la plus utilisée pour exercer l’activité de location meublée puisque celle-ci est souvent exercée dans une optique de gestion de patrimoine et familiale.

Elle est en principe soumise à l’impôt sur les sociétés. Toutefois pour les SARL dite de famille, il est possible d’opter pour le régime des sociétés de personnes (impôt sur le revenu) (art 239 bis AA du CGI).

Une attention toute particulière sera portée sur l’évolution de l’activité de la société et la composition du capital (notamment en cas de rupture des conjoints ou partenaires associés).

e) L’EURL

La petite sœur de la SARL, elle relève de plein droit du régime des sociétés de personnes et peut parfaitement convenir pour l’exercice de l’activité de loueur en meublé. Mais, elle suppose 1 seul associé, une seule personne à investir dans la société. Comme la SARL, elle limite le risque du patrimoine de la société. En effet, le patrimoine personnel de l’associé n’est pas en principe engagé (sauf si ce dernier se porte caution de l’emprunt souscrit au nom de la société).

V – Déclaration de l’activité de location meublée

Déclaration d’existence via le guichet unique

Depuis quelques années, les pouvoirs publics et organismes de protection sociale ont entamé des démarches visant à alléger les formalités incombant aux entreprises et sociétés en leur permettant d’effectuer, auprès d’un seul interlocuteur, les formalités de déclaration d’activité. C’est désormais chose faite depuis le 1^er janvier 2023 avec la mise en place du Guichet Unique et obligatoire pour toutes les formalités des entreprises, quel que soit leur statut juridique. Il n’y aura plus de distinction entre les sociétés et les entrepreneurs individuels.

Une seule formalité et un seul endroit en ligne permettent désormais l’inscription au répertoire SIRENE et la diffusion aux organismes concernées (INSEE, greffe, impôts, SSI, URSSAF, etc…) de toutes.

Lorsque vous débutez une activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou de loueur en meublé professionnel (LMP), vous devez dans les 15 jours qui suivent le début de votre activité, procéder à la déclaration de création de votre entreprise, via la plateforme électronique du Guichet Unique des formalités des entreprises.

Cette démarche vous permettra notamment :

• D’obtenir un numéro SIRET ;
• De faire connaître l’existence de cette activité ;
• D’indiquer le régime d’imposition que vous avez choisi

Dans toutes ces démarches, les juristes du CGO sont présents pour vous accompagner, conseiller et rédiger les actes (baux, statuts, etc) et effectuer en votre nom, les formalités de déclaration d’activité auprès du Guichet Unique.

La location meublée à l’année sur le plan fiscal

Précisons tout d’abord que sera envisagée, dans les développements suivants uniquement l’hypothèse de la location meublée à l’année c’est-à-dire la location d’un bien à une personne qui y établit sa résidence principale.

En régime de croisière, la fiscalité de la location meublée à l’année se pose en termes d’impôt sur le revenu (IR) et éventuellement d’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Au titre de l’impôt sur le revenu

Lorsque vous percevez des revenus tirés d’une activité de location meublée, ils sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux régimes d’imposition peuvent s’appliquer selon le chiffre d’affaires réalisé :

En cas de dépassement du seuil une année, il est tout de même possible de bénéficier du régime micro l’année suivante. Le réel s’applique en effet lorsque le seuil est dépassé deux années de suite.

Le loueur en meublé soumis au régime micro-BIC a la possibilité de demander à bénéficier du régime réel. Cette demande doit être réalisée avant le mois de mai/juin (date limite de dépôt de la déclaration d’ensemble des revenus 2042) de l’année au titre de laquelle le loueur souhaite se placer sous ce régime. Ainsi, pour bénéficier du régime réel au titre des revenus de 2024, il était nécessaire d’opter avant le dépôt de votre déclaration des revenus 2023 (souscrite en mai/juin 2024).

Statut de loueur meublé professionnel ou non professionnel ?

La réponse à cette question conditionne le sort des déficits éventuels ainsi que le traitement de la plus-value en cas de vente du bien.

Comment savoir si je suis loueur meublé professionnel ou non ? Il faut déjà comprendre que votre qualification de loueur professionnel ou non professionnel n’est pas définitive, l’appréciation doit se faire chaque année.

Ainsi, vous avez le statut de loueur professionnel si vos recettes annuelles (charges comprises) de l’ensemble des locations meublées de votre foyer fiscal (que ce soit en direct ou via une société soumise à l’IR) sont supérieures à 23 000 € et supérieures aux autres revenus professionnels du foyer (salaires, pensions, retraites, rentes, BIC, BNC, BA, rémunérations de gérants article 62 - BIC de location meublée exclus).

Si l'une de ces deux conditions n'est pas remplie, vous avez le statut de loueur meublé non professionnel.

Sort du déficit éventuel ?

Le loueur non professionnel ne peut déduire le déficit généré par la location en meublé que sur des bénéfices de même nature (location meublée non professionnelle) de la même année ou des 10 années suivantes.Seul le loueur professionnel a l'avantage de pouvoir imputer le déficit directement sur son revenu global de l'année ou des 6 années suivantes.

Modalités d’imposition de la plus-value lors de la cession du bien ?

Lors de la revente du bien, le traitement de la plus-value résultant de la cession dépend là encore du statut professionnel ou non sur l’année de la cession.

Pour le loueur meublé non professionnel, c’est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s’applique. De manière simplifiée, la plus-value correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, laquelle bénéficie d’un abattement pour durée de détention à compter de la 5eme année (permettant une exonération après 30 ans de détention). La plus-value est imposée au taux de 19 % au titre de l’Impôt sur le revenu (IR) et au taux de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux (PS).

Pour le loueur meublé professionnel, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’applique. La plus-value correspond à la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable c’est-à-dire la valeur d’acquisition diminuée des amortissements déduits du revenu imposable chaque année. La plus-value s’ajoute au résultat BIC soumis au barème progressif de l’IR et est soumise à cotisations sociales.

Au titre de l’IFI

Lorsque votre patrimoine immobilier net taxable est supérieur à 1 300 000 €, vous êtes soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Pour apprécier ce seuil, sont ainsi pris en compte les locaux d’habitation loués meublés.

Toutefois, lorsque le loueur en meublé a la qualité de loueur en meublé professionnel, les biens mis en location qu'il détient directement bénéficient d’une exonération d'IFI.

La location meublée à l’année sur le plan social

Les loueurs qui ont le statut de loueur meublé non professionnel sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.L'assiette de calcul est le résultat BIC soumis à impôt sur le revenu.

Les loueurs qui ont le statut de loueur meublé professionnel au sens fiscal sont soumis aux cotisations sociales (dont le taux varie entre 30 et 43 % en fonction du résultat sur lequel il est assis). Ils doivent ainsi être affiliés à la Sécurité Sociale des Indépendants.

Cela est votre cas notamment si vous ne percevez plus de revenus professionnels et que les recettes de la location meublée sont supérieures à 23 000 €.