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Propriétaires bailleurs : Quels revenus 2018 resteront imposables ?
En 2018, année de transition du prélèvement à la source, vos revenus fonciers seront déterminés comme d’habitude :
- Régime du micro-foncier (abattement de 30 % sur vos recettes < 15 000 €)
- Régime « réel »
Pour les revenus courants de 2018, l’impôt sera annulé par le CIMR. Mais comment distinguer un revenu foncier courant d’un revenu exceptionnel ? La loi répond à cette question.
Revenus fonciers 2018 courants (impôt annulé par le CIMR) :
- Revenus fonciers courants
Revenus fonciers 2018 exceptionnels : (impôt à payer en 2019) :
- Fraction des loyers couvrant une période de location supérieure à 12 mois
- Subventions destinées à financer des charges déductibles
- Arriérés de loyers
BASE CIMR Foncier = Revenus fonciers net 2018 x (Revenus fonciers non exceptionnels 2018 / Revenus fonciers bruts 2018)
Si je perçois des revenus fonciers exceptionnels en 2018, seront-ils pris en compte dans le CIMR ? »
Non. Seuls les revenus fonciers courants de 2018 seront neutralisés par le CIMR. Il s’agit des revenus des contrats de location, perçus à l’échéance normale en 2018.
| En 2018, un bailleur encaisse des recettes pour un montant de 30 000 €, dont 24 000 € de loyers échus en 2018 et 6 000 € d’arriérés de loyers. Il paye 5 000 € de charges. Revenu foncier net imposable 2018 : 25 000 € (30 000 – 5 000). Les revenus fonciers exceptionnels perçus en 2017 n’ouvrent pas droit au CIMR. Base du CIMR = 25 000 € x (24 000 € / 30 000 €) = 20 000 € soit 80 % du revenu net imposable. Le contribuable sera imposé au titre de l’année 2018 sur le revenu foncier exceptionnel net imposable, soit 5 000 € (25 000 × 20 %), c’est à dire les arriérés de loyers encaissés en 2018. |
Si les charges foncières payées en 2018, année de transition, sont sans effet sur l’imposition des revenus 2018, n’aurais-je pas intérêt à différer mes travaux ?
Tout dépend…
L’imposition des revenus fonciers courants 2018 sera annulée par le CIMR. Les charges « non pilotables » (taxes foncières, assurance, intérêts d’emprunt…) seront déduites des revenus fonciers à leur date d’échéance, dans les conditions de droit commun.
Mais pour éviter que les bailleurs ne reportent sur les années suivantes des travaux non urgents, ou non imposés par un syndic de copropriété, la loi a aménagé les règles de déduction des charges « pilotables » suivantes :
- Dépenses de réparation et d’entretien
- Dépenses d’amélioration des locaux d’habitation
- Dépenses d’amélioration des locaux professionnels ou commerciaux (pour protéger des effets de l’amiante ou faciliter l’accueil des handicapés)
- Dépenses d’améliorations non rentables des propriétés rurales (replantation, remplacement d’un bâtiment agricole…).
Modalités d’imputation des travaux payés en 2018 et/ou en 2019
En 2019, globalement, déduction de 50 % de la somme des dépenses pour travaux de 2018 et 2019.
| 1er cas | 2 ème cas | 3 ème cas | |
|---|---|---|---|
| Travaux 2018 | |||
| Payés | 30000 | 20000 | 0 |
| Déductibles | 30000 | 20000 | 0 |
| Travaux 2019 | |||
| Payés | 0 | 10000 | 30000 |
| Déductibles | 15000 | 15000 | 15000 |
| Déduction en 2019 | Je pourrai déduire 50 % des travaux de 2018 | Je pourrai déduire plus que mes travaux de 2019 | Je perds 50 % de charges déductibles |
Exception : En 2019, seront intégralement déductibles les dépenses rendues nécessaires par la force majeure, celles effectuées sur un immeuble acquis en 2019 ou sur des immeubles classés monuments historiques.
Si en 2018 je constate un déficit foncier, pourrais-je, comme les années précédentes, l’imputer sur les autres revenus ou le reporter ?
Oui. Les déficits fonciers constatés en 2018 s’imputeront dans les conditions de droit commun :
- Dans la limite de 10 700 euros, hors intérêt d’emprunt, sur le revenu global ;
- Le surplus reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
| 2018 : recettes 10 000 €, travaux 30 000 €, autres charges 10 000 € 2019 : recettes 60 000 €, travaux 12 000 €, autres charges 10 000 €
Revenu foncier 2018 = 10 000 € - (30 000 € + 10 000 €) = - 30 000 € Affectation du déficit 2018 : 10 700 € imputables sur le revenu global et 19 300 € reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Montant des travaux déductibles en 2019 = Moyenne des dépenses 2018 et 2019, soit (30 000 + 12 000) x 50 % = 21 000 € Revenus fonciers 2019 (avant report du déficit 2018) = 60 000€ - (21 000 € + 10 000 €) = 29 000 € Revenu foncier 2019 net imposable = 29 000 € - 19 300 € (report déficit 2018) = 9 700 € |
Déduction des travaux en 2019 :
Toutes les information et la stratégie à suivre dans cet article Prélèvement à la source, Bailleurs, quelle stratégie pour 2018 ?
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