Investir en SCI pour choisir son régime fiscal

Une SCI relève de droit de l’impôt sur le revenu, mais peut opter pour l’impôt sur les sociétés. Contrairement à une acquisition en propre, les associés d’une SCI peuvent ainsi optimiser leur situation fiscale en fonction de leurs besoins.

L’impôt sur le revenu

En cas d’imposition à l’IR, la SCI n’est pas directement redevable de l’impôt. Ce sont les associés qui doivent payer l’IR à hauteur de leur quote-part de bénéfice foncier. Le taux d’imposition dépend donc de chacun des associés, mais en tout état de cause, la quote-part de bénéfice foncier sera soumise aux prélèvements sociaux de 17,2%.

Le bénéfice de la SCI est déterminé selon les règles applicables aux revenus fonciers (voir article précédent). En revanche, il n’est pas possible d’amortir l’immeuble loué.

De manière générale, l’IR est choisi lorsque les associés ont un taux d’imposition peu élevé ou lorsque le montant des charges déductibles (travaux principalement) est important. En effet, en cas de déficit foncier, les associés pourront déduire leur part de déficit foncier sur leurs autres revenus dans la limite de 10 700 €, hors intérêts d’emprunt (le reste étant imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes).

Autre intérêt majeur de l’IR, en cas de cession de l’immeuble ou des parts sociales, la plus-value réalisée est soumise au régime des plus-values immobilières. Il est ainsi possible de bénéficier d’abattements pour durée de détention et d’une exonération totale au bout de 22 ans au titre de l’IR et de 30 ans au titre des prélèvements sociaux.

L’impôt sur les sociétés

En cas d’option à l’IS, la société sera elle-même redevable de l’impôt. Les bénéfices sont imposés au taux de 15% pour les 38 120 premiers euros de bénéfices et 28% au-delà. Les associés ne sont, quant à eux, imposés que sur les éventuels dividendes reçus.

Le taux d’IS étant souvent plus bas que le taux d’IR (cumulé à celui des prélèvements sociaux), l’option à l’IS est généralement privilégiée par des associés dont le taux d’imposition sur le revenu est élevé ou/et lorsque la société génère peu de charges (ce qui est souvent le cas des sociétés en rythme de croisière).

De plus, en cas d’option IS, la société peut déduire toutes les charges qui sont engagées dans l’intérêt de la société. Il est possible d’amortir l’immeuble loué, ce qui permet de diminuer considérablement l’imposition pendant la durée de l’amortissement.

En revanche, la fiscalité relative à la cession de l’immeuble est nettement moins avantageuse : non seulement la plus-value réalisée est considérée comme un produit taxable à l’IS, mais les amortissements préalablement déduits sur l’immeuble viennent majorer son montant.

Autre inconvénient de l’IS, les personnes morales soumises à cet impôt, qui louent des locaux bâtis achevés depuis plus de 15 ans (à usage professionnel ou d’habitation), sont redevables de la contribution sur les revenus locatifs (CRL). Son taux est de 2,5% des loyers perçus. Il existe des cas d’exonération, notamment lorsque la location est soumise à TVA.