Mise à disposition, bail à ferme, apport de terre, pré, vigne et bâtiments à la société

En exploitation individuelle il n'y a pas de distinction entre l'exploitant et le propriétaire.

En constituant une société, il est créé une personne (dite morale) nouvelle qui est exploitante. Le propriétaire - même s'il a le statut d'associé exploitant - se distingue alors de la personne morale exploitante. De nouvelles relations juridiques vont alors apparaître offrant un certain nombre d'options possibles pour l'associé propriétaire.

Quelles options possibles pour les terrains et bâtiments agricoles dont vous êtes propriétaire ?

Les parcelles ou les bâtiments en propriété de l'associé peuvent tout d'abord être mis à disposition de la société. La convention de mise à disposition, prévue par le Code rural et de la pêche maritime à l'article L. 411-2, est un contrat entre une société et un associé "qui participe effectivement" à l'exploitation des biens et qui n'est pas soumis au statut du fermage. L'associé propriétaire peut recevoir en contrepartie de la mise à disposition une rémunération versée par la société, rémunération qui n'est donc pas encadrée administrativement comme l'est un fermage.

Ces conventions sont très peu réglementées par le Code rural et sont relativement précaires. Elles nécessitent donc d'être soigneusement rédigées afin qu'elles ne soient pas requalifiées en bail rural et que soient abordées des questions comme :

• le retrait de l’associé,
• le décès du propriétaire
• la fin de la convention,
• les constructions et aménagements effectués sur le sol du propriétaire par la société, etc.

Les biens en propriété peuvent ensuite être loués par bail à ferme à la société. Ainsi soumise au statut du fermage, l'exploitation du foncier par la société n'en sera que plus sécurisée (bail de 9 ans, droit au renouvellement, etc.). Il est aussi possible, dans le cas d'une mise en société avec un descendant par exemple, de donner les terres à bail à ce dernier qui les mettra ensuite à disposition de la société.

L'associé propriétaire peut décider d'aller plus loin et conclure - avec la société ou un autre associé - un bail rural à long terme (de 18 ou 25 ans). Ce bail, nécessairement notarié, en plus d'assurer une plus grande stabilité à l'exploitant, permet au propriétaire de préparer la transmission de ses biens en s'aménageant des avantages fiscaux. En effet, le bail à long terme permet de bénéficier, pour le calcul des droits de mutation à titre gratuit, d'un abattement de 75% sur la valeur des biens loués jusqu'à 300 000 € et de 50 % au-delà.

Il peut donc y avoir grand avantage pour le propriétaire à s'inscrire dans le statut du fermage et à consentir un bail rural à long terme à la société.

Finalement, les terres détenues en propriété peuvent être apportées à la société qui en deviendra propriétaire. Ainsi, lorsque les associés ont pour projet de construire un bâtiment, il est conseillé de faire apport à la société du sol sur lequel sera édifié le bâtiment. En effet, la propriété du sol emportant propriété du dessus, en fin de bail ou de mise à disposition, l’associé propriétaire du sol devient propriétaire du bâtiment et doit en principe indemniser la société au titre de l’amélioration réalisée, ce qui n’est pas sans poser des problèmes et peut être source de conflits.

Cet apport peut aussi relever d'une stratégie de transmission s'il est combiné avec un Pacte Dutreil qui permet, sous conditions, de bénéficier, d’une exonération des droits de mutation à titre gratuit à concurrence de 75 % de la valeur des parts sociales données ou transmises par succession, et par là même sur le foncier appartenant à la société.

Le propriétaire qui souhaite effectuer un tel apport doit être vigilant au fait que cette opération est soumise au droit de préemption de la SAFER (contrairement à un apport à un GFA familial). Dans ce cas, il peut être prudent de rédiger l'acte d'apport avec une condition suspensive de non préemption de la SAFER. Enfin, depuis la loi relative à la lutte contre l’accaparement des terres agricoles, la surface susceptible d’être apportée à une société (sauf GFA, GAEC et EARL) est limitée, puisque la surface totale détenue en propriété par la société ne peut excéder, à la suite de l’apport, le seuil fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles (84 hectares pondérés en POITOU-CHARENTES). Au-delà, les terres devront être rétrocédées à une autre société de portage du foncier de type GFA ou SCI.

Attention au transfert des DPB :

En ce qui concerne les aides PAC, le passage d’exploitation individuelle en société entraîne un changement de numéro Pacage. Une demande d’attribution de numéro Pacage doit être effectuée auprès de la DDT(M) à l’aide du « formulaire de déclaration des modifications intervenues au sein de l'exploitation » disponible sur Télépac.

Dans le cadre de ce changement, le portefeuille de DPB n’est pas transféré automatiquement d’une structure à l’autre. Ainsi il convient, corrélativement à la déclaration PAC, de remplir les clauses de transfert de DPB (Formulaires mis à disposition sur le site de Télépac en début d’année).

Le transfert de DPB, doit, pour ne pas être soumis à un prélèvement de 30 %, toujours être effectué en accompagnement d’un transfert de terres (1 ha = 1 DPB). Des justificatifs devront être fournis, ainsi il est impératif d’avoir un foncier à jour (baux au nom de la Société, mise à disposition des biens loués ou en propriété…). Sur tout transfert de DPB effectué sans justificatif de foncier, il sera appliqué un prélèvement de 30 % définitif, par DPB qui viendra alimenter la réserve nationale.

Sous certaines conditions, il est possible pour la société nouvellement créée de demander une attribution et/ou revalorisation des DPB auprès de la Réserve nationale. Deux programmes principaux existent actuellement, « nouvel installé » et « jeune agriculteur ».

Le transfert de DPB est une démarche qui peut paraître fastidieuse mais qui reste primordiale pour le paiement des aides PAC. Le CGO peut vous accompagner dans ces démarches (rédaction de la clause, dépôt auprès de la DDTM et gestion des retours d’instruction).

Quelles options possibles pour les terrains et bâtiments agricoles dont vous êtes fermier ?

Les biens en fermage peuvent quant à eux être mis à disposition de la société. L'associé preneur reste seul titulaire du bail. En aucun cas la société ne devient, par la mise à disposition, preneur à la place du preneur. L'associé reste tenu de l'ensemble des obligations qui lui incombent en tant que preneur à bail.

La mise à disposition d'un bail implique que le ou les propriétaires soient informés par lettre recommandée avec accusé de réception dans les deux mois qui suivent la mise à disposition.

Lorsque l'associé preneur cesse d'exploiter ou se retire de la société, la mise à disposition cesse de plein droit.

Finalement, il est possible pour le preneur d'apporter son droit au bail à la société qui devient alors titulaire du bail, sous réserve que le propriétaire l'y autorise.

Sur tous ces points, votre juriste saura vous apporter le conseil adéquat.

Les spécificités de la mise en société d’une exploitation viticole

Tout d’abord, le passage en société entraînera la nécessité de créer les comptes de votre nouvelle société auprès des organismes liés à la viticulture :

• Casier viticole auprès des douanes
• Compte « Pro douanes » auprès des douanes à activer sur internet (puis inscription des parcelles de vigne exploitées sur Parcel)
• Compte « Vitiplantation » à créer sur internet (site FranceAgriMer) puis à activer grâce à un numéro d’activation envoyé par courrier
• Compte BNIC auprès du BNIC

Vous pouvez déléguer l’ensemble de ces créations de comptes au service « Agro environnement » du CGO.

Une fois l’ensemble de ces comptes créés, quelques transferts de l’entreprise individuelle vers la nouvelle société sont à opérer :

• Transfert des autorisations de plantation : Cela concerne les autorisations de plantation nouvelle et les autorisations de replantation non utilisées, sans oublier les engagements d’arrachages compensateurs. Ce transfert est indispensable pour pouvoir planter avec votre nouvelle société.

Démarche : Un formulaire cerfa est à compléter puis à envoyer à FranceAgriMer qui validera la demande de transfert (accompagné de pièces justificatives). Le passage d’entreprise individuelle à société est un cas de transfert expressément autorisé ; pas de difficulté pour ce transfert mais les services FranceAgriMer vérifieront la continuité de l’exploitation en la personne de l’exploitant ainsi que la similarité des parcelles exploitées.

• Transfert des subventions FranceAgriMer : Cela concerne les demandes de subventions déposées non encore instruites (restructuration ou investissement) au jour du passage en société mais également les subventions obtenues.

Démarche : Un courrier d’information de votre passage en société doit être envoyé, par mail ou par voie postale, au service FranceAgriMer restructuration et investissement accompagné d’un courrier de reprise des engagements par la nouvelle société.

Le transfert des dossiers peut également être réalisé sur l’espace « Viti-investissement » et « Vitirestructuration » sur votre espace « Vitiplantation ».

Si le passage en société a été réalisé par le service juridique du CGO, l’ensemble des pièces nécessaire à ces transferts peuvent vous être fournis lors de la constitution.