Alerte : une des parcelles du bail rural devient constructible

Vous exploitez en vertu d’un bail ou êtes propriétaire des parcelles agricoles louées et apprenez que l’une de ces parcelles change de destination pour devenir constructible. Voici quelques précisions…

Le statut du fermage prévoit un cas de résiliation de plein droit du bail rural à l’initiative du propriétaire bailleur lorsque les parcelles deviennent constructibles en vertu d’un PLU. En dehors de ce cas, le propriétaire ne peut obtenir la résiliation du bail pour changement de destination agricole des biens loués qu’avec l’accord du préfet.

La résiliation pour changement de destination

La résiliation de plein droit

La résiliation du bail pour changement de destination du bien loué n’intervient de plein droit que lorsque les parcelles sont situées en zone urbaine du PLU (plan local d’urbanisme). Dans ce cas, le propriétaire peut, à tout moment, résilier le bail sur la ou les parcelles qui sont devenues constructibles.

La résiliation subordonnée à l'autorisation du préfet

Lorsque la parcelle louée est située en zone naturelle et forestière ou en zone à urbaniser du PLU ou, encore, en zone constructible de la carte communale, le propriétaire ne peut exercer son droit de résiliation pour changement de destination qu’avec l’autorisation préalable du préfet.

La notification de la résiliation

La résiliation doit être notifiée par le propriétaire au preneur par acte d’huissier au moins 12 mois auparavant car elle prend effet un an après cette notification.

Dans sa notification, le propriétaire doit s’engager à changer ou faire changer la destination des biens dans les 3 ans qui suivent la résiliation. Lorsque le propriétaire ne respecte pas cet engagement dans le délai imparti, le preneur peut prétendre à une indemnisation. Toutefois, aucune réintégration du preneur dans les lieux n’est possible.

Les droits du preneur

Lorsque la résiliation pour changement de destination porte sur une partie seulement des biens loués mais qu’elle compromet gravement l’équilibre économique de l’exploitation, le preneur peut imposer au propriétaire bailleur que la résiliation porte sur l’intégralité du bail rural.

En aucun cas, le preneur ne peut s’opposer à la résiliation pour changement de destination des biens loués. En revanche, il peut être indemnisé du préjudice subi que s’il se trouve dans l’obligation de quitter les lieux avant la date d’expiration du bail. Le montant de l’indemnité est, en règle général, déterminé selon les mêmes barèmes que ceux utilisés lors de l’expropriation des exploitants. À défaut d’accord entre les parties, le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux fixe une indemnité prévisionnelle.

L’indemnité doit être versée au preneur avant sa sortie des lieux. Il convient de préciser que le preneur n’est pas contraint de quitter les lieux avant la fin de l’année culture au cours de laquelle l’indemnité lui a été payée.