Convention de plantation et replantation dans le cadre du bail rural

Plantation et replantation dans le cadre du bail rural : le bon réflexe d’une convention

Que vous soyez bailleur ou preneur d’un bail rural, exploitant en société ou en individuel, la plantation ou la replantation de vignes doit faire l’objet d’une convention écrite. En voici les principales vertus :

Mettre par écrit l’autorisation du bailleur

Pour toute plantation ou arrachage/replantation sur le sol du bailleur, obtenir l’autorisation écrite du bailleur est obligatoire.

A défaut, celui-ci peut demander la résiliation du bail pour faute du preneur. De plus, l’obtention de cette autorisation écrite subordonne l’indemnité pour amélioration. Sans cet accord écrit du bailleur, le preneur ne peut réclamer d’indemnité pour amélioration apportée au fonds pour la réalisation de la plantation.

La convention de plantation permettra de mettre par écrit l’autorisation du bailleur concernant la plantation et l’arrachage/replantation. Elle permettra également de cibler la parcelle que le bailleur autorise d’arracher et la parcelle où la vigne sera replantée. Cela garantira au bailleur de pouvoir garder un œil sur les opérations réalisées dans sa vigne.

Prise en charge des frais (d’arrachage et de plantation)

Le code rural prévoit que c’est au bailleur qu’incombe d’assurer la permanence et la qualité des plantations, c’est-à-dire que c’est au bailleur en principe de supporter les coûts de la plantation. Cependant, si le bail type départemental le prévoit, les parties peuvent, dans le bail écrit, choisir d’exonérer le bailleur de cette obligation. En Charente et Charente Maritime, les baux types admettent une dérogation à cette obligation des bailleurs.

Rédiger une convention de plantation vous permettra de définir la répartition des frais entre preneur et bailleur sur la plantation ou l’arrachage/replantation concerné, en fonction notamment de la perception des subventions France Agrimer (restructuration du vignoble) qui peuvent être demandées par les exploitants exclusivement.

Régler la question de l’accession à la propriété des plantations

Le Code civil indique que le propriétaire du sol est propriétaire du dessus : c’est ce qu’on appelle la règle de l’accession.

Deux types d’accession sont à différencier : l’accession immédiate et l’accession différée à la fin de bail. Les juges, dans leurs décisions, avaient fait une distinction :

• entre les plantations : appartenant au propriétaire du sol au fur et à mesure de leur réalisation à défaut d’accord entre les parties
• et les constructions : devenant la propriété du bailleur au renouvellement du bail à défaut d’accord entre les parties.

Un arrêt du 23 novembre 2017 semble remettre en cause cette distinction. Les améliorations réalisées par le preneur à bail rural, quelles qu’elles soient, sont désormais soumises à un régime unique quant à l’époque de leur appropriation par le bailleur. A défaut de convention contraire, le bailleur devient propriétaire des plantations au renouvellement du bail.

Il faut donc prévoir dans une convention et, ce IMPERATIVEMENT pour sécuriser les bailleurs, une accession immédiate aux replantations faites par les preneurs sur le sol du bailleur, sans quoi le preneur sera propriétaire des vignes le temps du bail.

Concernant les plantations nouvelles faites avec des autorisations de plantations nouvelles obtenues par le preneur et plantées sur un sol n’appartenant pas au preneur, une convention permettra de confirmer une accession différée des plantations à la fin du bail. Ainsi le preneur restera propriétaire des vignes le temps du bail et pourra arracher avant son terme afin de récupérer les autorisations de plantations.