Le droit de préemption du preneur à bail rural

Conditions d’exercice du droit de préemption

Le droit de préemption du preneur à bail rural est d’ordre public : aucune clause du bail ne peut le supprimer, le limiter ou modifier ses conditions d’exercice. Si une telle clause est inscrite dans le bail, elle ne produit aucun effet.

Le preneur en place dispose d’un droit préemption lorsque les conditions suivantes sont réunies :

• Le bien loué fait l’objet d’une aliénation à titre onéreux (ex: vente), non d’une donation ou d’un échange.
• Le preneur :
  • Est titulaire d’un bail rural, écrit ou verbal.
  • A au moins 3 ans d’expérience professionnelle dans l’agriculture
  • Exploite le fonds loué lui-même ou par sa famille
  • Est soumis à un seuil de surface : il ne doit pas être déjà propriétaire de parcelles représentant plus de 3 fois le seuil de surface déclenchant le contrôle des structures. Soit en Poitou-Charentes 84 ha x 3 = 252 ha (hors coefficients de pondération).

Par ailleurs, certaines opérations sont complètement exclues du champ de la préemption de preneur, notamment :

• La vente dans le cadre familial : le droit de préemption du preneur en place est écarté si la vente a lieu au profit des parents ou alliés du propriétaire jusqu’au troisième degré inclus, quand bien même le preneur serait lui-même un parent du bailleur.

  si le bailleur vend le bien loué à son frère, sa fille ou son gendre, le preneur ne peut pas préempter. Par contre, il peut préempter s’il s’agit d’un cousin.

• La vente de parts sociales : lorsque le bien loué est détenu par une société (SCI, GFA), la vente des parts sociales de cette société n’entre pas dans le champ du droit de préemption du preneur en place.

Mise en œuvre de la préemption

Qui exerce le droit de préemption ?

Le cas le plus simple est celui où le preneur préempte les terres pour les exploiter lui-même.

Mais le preneur pour aussi faire bénéficier sa famille de son droit de préemption :

• En préemptant lui-même mais pour faire exploiter le fonds par son conjoint/partenaire pacsé participant à l’exploitation ou par son descendant. Le preneur devient propriétaire du fonds mais le fait exploiter par le membre de sa famille (bail, prêt à usage).

• En permettant directement à son conjoint/partenaire pacsé participant à l’exploitation ou à son descendant de préempter à sa place : le membre de la famille devient alors propriétaire du bien.

Dans ces deux cas, le membre de la famille doit avoir exercé la profession agricole pendant au moins 3 ans ou avoir un diplôme agricole, et est soumis au même seuil de surface que le preneur (3 fois le seuil du contrôle des structures).

Par ailleurs, la personne qui va exploiter les terres préemptées doit être en règle avec le contrôle des structures, c’est-à-dire être titulaire d’une autorisation d’exploiter.

Attention : lorsque le bail a été mise à la la disposition d’une société d’exploitation, c’est l’associé qui reste titulaire du droit de préemption.

Quand et comment le preneur peut-il préempter ?

Le projet de vente du bailleur doit être notifié au preneur. Commence alors un délai de 2 mois durant lequel le preneur peut décider :

• De renoncer à préempter, expressément ou tacitement s’il ne se manifeste pas pendant le délai de 2 mois.
• De préempter en acceptant purement et simplement l’offre émise par le bailleur.
• De préempter sous réserve de la révision des conditions de la vente. Le preneur saisit directement le tribunal paritaire des baux ruraux pour obtenir un prix ou des conditions de vente plus favorables. Dans ce cas, c’est le tribunal qui fixe les conditions de la vente, après enquête et expertise. Le preneur et le vendeur restent libres de refuser la vente à ces nouvelles conditions.

Quelles obligations pèsent sur l’auteur de la préemption ?

L’exercice de son droit de préemption fait principalement peser sur le preneur, son conjoint/partenaire pacsé ou son descendant une obligation d’exploiter le bien pendant 9 ans, en participant effectivement aux travaux (en individuel ou en société).

Articulation avec le droit de préemption de la SAFER

Le droit de préemption du preneur en place peut entrer en conflit avec le droit de préemption de la SAFER. C’est le cas lorsque la SAFER et le preneur en place souhaitent préempter le même bien.

La résolution du conflit de droits de préemption dépend de la durée pendant laquelle le preneur a exploité le fonds loué :

• Si le preneur exploite le bien depuis plus de 3 ans : le droit de préemption exercé par le preneur, son conjoint ou son descendant prime celui de la SAFER.
• Si le preneur exploite le bien depuis moins de 3 ans : le droit de préemption de la SAFER prime celui du preneur, de son conjoint ou de son descendant.

Comment calculer la durée d’exploitation du bien loué ? Le Code rural précise qu’est prise en compte non seulement la durée d’exploitation du bien loué par le preneur, mais aussi la durée d’exploitation par son conjoint, son ascendant ou l’ascendant de son conjoint.

Sources :

Article L. 412-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime (droit de préemption du preneur)

Article L. 143-6 du Code rural et de la pêche maritime (articulation avec le droit de préemption de la SAFER)