L’âge du preneur à bail rural

L’âge du preneur conditionne l’application de certaines dispositions du statut du fermage. Ainsi, en se fondant sur le fait que le preneur a atteint ou est proche de l’âge de la retraite, le bailleur peut s’opposer au renouvellement du bail tandis que le preneur peut retarder la reprise des biens par le bailleur.

La délivrance par le bailleur d’un congé fondé sur l’âge du preneur

• Le congé délivré par le bailleur

L’article L. 411-64 du Code rural et de la pêche maritime permet au bailleur de refuser le renouvellement du bail au preneur ayant atteint l’âge de la retraite.

Si le preneur n’a pas encore atteint l’âge de la retraite mais va l’atteindre dans les 3 années à venir, le bailleur peut aussi limiter le renouvellement du bail rural à 3 ans.

Le congé pour âge est donné au moins 18 mois avant l’expiration du bail, par acte d’huissier.

• Les droits du preneur

D’abord, le preneur qui a atteint l’âge de la retraite mais qui ne bénéficie pas encore d’une retraite à taux plein a droit, à sa demande, au report de la date d’effet du congé pour âge à la date où il bénéficiera du taux plein.

Ensuite, le preneur qui se voit délivrer un congé pour âge a la possibilité de céder son bail à son conjoint ou son partenaire pacsé participant à l’exploitation, ainsi qu’à son descendant majeur ou émancipé.

La cession annule les effets du congé pour âge : le bail se renouvelle pour 9 ans au profit du nouveau preneur.

La cession doit être consentie par le bailleur. A défaut d’accord, le preneur peut demander au tribunal paritaire des baux ruraux d’autoriser la cession. Pour déterminer si la cession nuit aux intérêts légitimes du bailleur, le tribunal paritaire prend en compte les qualités du cessionnaire (ex : aptitude professionnelle, moyens matériels) et le comportement du preneur en place (ex : sous-location, retards de paiement).

L’âge du preneur : un motif d’opposition à la reprise des biens par le bailleur

En principe, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail lorsqu’il désire reprendre les biens loués, pour les exploiter lui-même ou pour les faire exploiter par un proche.

Toutefois, l’article L. 411-58 du Code rural et de la pêche maritime offre au preneur à bail la possibilité de s’opposer à la reprise des biens par le bailleur lorsqu’il se trouve à moins de 5 ans de l’âge de la retraite (âge légal ou âge de la retraite à taux plein).

Le preneur dispose d’un délai de 4 mois à compter de la réception du congé pour s’y opposer, par lettre recommandée avec avis de réception adressée au propriétaire ou par saisine du tribunal paritaire des baux ruraux.

Le preneur obtient alors la prorogation du bail jusqu’à ce qu’il ait atteint l’âge de la retraite. Le bailleur qui désire toujours reprendre à la fin de la période de prorogation doit délivrer un nouveau congé 18 mois avant l’expiration du bail prorogé, par acte d’huissier.

Si le bail a plusieurs copreneurs, il ne peut être prorogé qu’une fois.