Tout savoir sur la résiliation dans le bail commercial

La signature d’un bail commercial engage le Bailleur et le Locataire à respecter un ensemble de règles permettant d’assurer la jouissance paisible des locaux loués. Aussi, lorsque ces conditions ne sont plus respectées ou que les parties ne souhaitent plus poursuivre ce contrat, chacune d’elles peut mettre fin au bail selon des conditions légales ou conventionnelles établies à la signature.

La résiliation à l’initiative du locataire

Le locataire peut résilier son bail commercial en fonction de la date de sa signature ou à tout moment selon des circonstances particulières.

La résiliation triennale

Le locataire peut résilier le bail commercial sans motif particulier à l’expiration de chaque période de 3 ans, soit après 3, 6 ou 9 années de location. On parle alors de résiliation triennale.

Bien que le locataire n’ait pas à fournir de motif lors d’une résiliation triennale, il convient de respecter certaines conditions pour demander le congé du bail à son propriétaire.

Tout d’abord, la demande doit être réalisée soit par un acte de commissaire de justice (Anciennement huissier de justice), soit par lettre recommandée avec avis de réception.

Ensuite, ce congé doit être donné au propriétaire au moins 6 mois avant l’expiration de la période triennale. Si ce délai de 6 mois n’est pas respecté, la procédure de résiliation triennale ne pourra intervenir qu’à la fin de la prochaine période triennale, soit 3 ans plus tard.

Il est possible d’exclure la possibilité d’une résiliation triennale pour les baux d’une durée supérieure à 9 ans, les baux destinés à l’exercice d’une seule activité, à usage exclusif de bureaux ou de stockage.

La résiliation du bail à tout moment

Le locataire peut également rompre le bail commercial à tout moment lorsque des circonstances particulières justifient cette demande de congé sans avoir à attendre l’échéance triennale.

Une première possibilité est offerte aux locataires ayant le statut de commerçant ou de gérant majoritaire depuis au moins deux ans, et qui ont demandé leur droit à la retraite ou qui bénéficient d’une pension d’invalidité. Si le locataire respecte ces conditions, il peut présenter une demande de congé au propriétaire au moins 6 mois à l’avance pour mettre fin au bail. Ce dispositif n’est pas applicable pour les dirigeants de Sociétés Anonymes ou de Sociétés par Actions Simplifiées.

Une seconde possibilité est envisageable en cas de décès du locataire. Le bail commercial n’est pas automatiquement résilié, sauf si une clause du contrat le prévoit. Cependant, lorsque le bail est transmis aux héritiers du locataire, ceux-ci ont la possibilité de résilier le bail sans attendre l’échéance triennale.

Le locataire peut également demander une résiliation judiciaire du bail auprès du Tribunal judiciaire si le bailleur ne respecte pas certaines obligations liées au bail commercial. Cette demande doit être faite auprès du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.

Le bail commercial peut aussi prévoir des clauses résolutoires permettant la résiliation automatique du bail commercial sous certaines conditions en raison de l’inexécution d’obligations par le bailleur.

Enfin, en cas de tacite reconduction du bail, il est possible de rompre le bail à tout moment après avoir respecté un préavis de 6 mois pour avertir le bailleur.

La résiliation à l’initiative du bailleur :

Le propriétaire dispose également de plusieurs possibilités de rompre le bail commercial mais dans des conditions plus strictes que pour le locataire.

La résiliation triennale

Le bailleur tout comme le locataire, bénéficie de la possibilité de rompre le bail commercial après chaque période de 3 ans. Cependant, contrairement au locataire qui n’a pas besoin de se justifier pour rompre le bail, le bailleur ne peut demander à reprendre les locaux au terme de chaque période triennale que dans les cas suivants : Pour la reconstruction d’un immeuble ou sa surélévation ; pour la reprise d’un local d’habitation loué accessoirement au local commercial et non affecté à l’usage d’habitation ; pour la transformation à usage d’habitation d’un immeuble existant ou pour l’exécution de travaux prescrits ou autorisés dans une opération de restauration immobilière.

La demande de congé devra être réalisée au moins 6 mois à l’avance par acte de commissaire de justice.

Résiliation du bail par le bailleur à tout moment.

Comme pour le locataire, il est possible pour le propriétaire de demander la résiliation du bail lorsque le locataire n’exécute pas les conditions prévues par le contrat.

Le bailleur peut ainsi saisir le tribunal judiciaire pour demander la résolution du bail. Celui-ci pourra accepter ou refuse la demande en résolution en fonction de l’importance de la faute du locataire.

La résiliation peut aussi être directement prévue dans le bail commercial avec la mise en place de clauses résolutoires prévoyant que l’inexécution d’une obligation entraîne la résiliation du bail.

Pour cette résiliation prévue dans le bail, le bailleur doit d’abord envoyer au locataire, par acte de commissaire de justice, un commandement qui doit mentionner les agissements reprochés au locataire et enjoindre au locataire de cesser le non-respect du bail dans un délai maximum d’un mois.

Si le locataire applique ce commandement, le bail n’est pas résilié. En revanche, en l’absence d’exécution par le locataire, la résiliation du bail est automatique et devient effective 1 mois après l’envoi du commandement de payer ou de la sommation de mettre fin aux agissements.

L’indemnité d’éviction

Au-delà des conditions de résiliation plus restrictives, le bailleur est aussi contraint de verser une indemnité d’éviction au locataire s’il refuse le renouvellement du bail commercial. Néanmoins, cette indemnité n’est pas due en cas de faute grave du locataire, de démolition du bâtiment pour vétusté, de construction ou reconstruction avec offre d’un local de remplacement ou en cas de reprise d’un local d’habitation accessoire au bail commercial.

La résiliation amiable

En plus des possibilités offertes et mise en place unilatéralement par chacune des parties au bail, il est également possible que celles-ci puissent convenir d’une résolution du bail d’un commun accord.

Cette résiliation dite amiable n’exige pas de forme particulière pour être mise en place. Il faut simplement que le locataire accepte l’offre de résiliation amiable du propriétaire.

Il est néanmoins recommandé pour les deux parties de prévoir une preuve écrite de cette résiliation amiable incluant la signature des deux parties.