Résiliation du bail rural à l'initiative du bailleur

Vous êtes propriétaire de foncier et louez vos biens agricoles à un preneur en place en vertu d’un bail écrit ou verbal. Dans quels cas pouvez-vous résilier le bail rural et quelles sont les formes à respecter ?

Résiliation pour faute du preneur

Le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du bail rural en saisissant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux. Cette résiliation n’est subordonnée à aucune condition de forme ou de délai : elle peut être demandée à tout moment au cours du bail et sans congé préalable.

Cependant, le bailleur ne peut obtenir la résiliation que pour certaines fautes du preneur limitativement énumérées par le Code rural :

• Deux défauts de paiement du fermage ayant persisté à l’expiration d’un délai de 3 mois après mise en demeure : concrètement, ces deux défauts de paiement peuvent porter sur tout ou partie du fermage et doivent avoir persisté après deux mises en demeure (par acte d’huissier) d’une durée de 3 mois.
• Agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds loué : il faut que le comportement du preneur menace la future mise en valeur du fonds. C’est au bailleur de rapporter la preuve de la faute du preneur.

• Non-respect des clauses environnementales : lorsque le bail rural prévoit des clauses imposant au preneur des pratiques culturales respectueuses de l’environnement, leur non-respect par celui-ci suffit à entraîner la résiliation du bail.

• Changement de destination du fonds : lorsque le preneur utilise le bien loué pour un usage autre que celui prévu au bail, le bailleur peut demander la résiliation du bail. Il faut que ce changement de destination soit important et irréversible.

• Non-respect de certaines obligations légales : dans ce cas, la résiliation est encourue dès réalisation de la faute :

• • Non-respect des règles d’incessibilité du bail :
    • c’est le cas du preneur qui consent une sous-location des biens loués ou cède son bail à un tiers ou encore le preneur qui, sans accord préalable du bailleur, cède son bail à son conjoint, partenaire de PACS ou descendant ou apporte son bail à une société.
    • C’est le cas également lorsque le preneur effectue une mise à disposition de son bail ou un échange de parcelles louées sans en informer son bailleur.

• Non-respect de la réglementation relative au contrôle des structures : c’est un cas particulier de résiliation puisque la non-conformité du preneur au contrôle des structures entraîne la nullité du bail c’est-à-dire que le bail n’ait censé n’avoir jamais existé. Cette nullité peut être invoquée à tout moment par le bailleur, le préfet ou la SAFER exerçant son droit de préemption.

Résiliation pour changement de destination des biens loués

Lorsque les parcelles louées deviennent constructibles en vertu d’un PLU ou tout autre document équivalent ou si le préfet autorise le changement de destination des parcelles, le bailleur peut demander la résiliation du bail à tout moment à condition de notifier la décision au moins 12 mois à l’avance par acte d’huissier.