Droits et obligations du preneur d'un bail rural

Exploitant agricole, vous louez des terres et vignes à un bailleur. Quelles sont vos obligations dans le cadre de ce bail rural et quels sont vos droits ? Que vous ayez signé un contrat écrit ou non (titulaire d’un bail verbal) les règles qui s’appliquent sont celles du statut du fermage définies aux articles L411-1 et suivants.

Obligations du preneur

• Payer le fermage : le fermage doit être acquitté selon les échéances prévues dans le bail (mensuel ou annuel). En cas de deux défauts de paiement ayant persisté après deux mises en demeure infructueuses, le bailleur pourra obtenir la résiliation du bail.
• Exploiter le bien raisonnablement : le preneur doit user raisonnablement et avec diligence le bien loué afin de le restituer en bon état.
• Entretenir le bien : cette obligation découle de la précédente et est limitée aux seules réparations locatives ou de menu entretien qui ne sont pas dues à la vétusté, à la force majeure ou au vice de construction de la matière.
• Exploiter le bien personnellement : Toute sous-location du bail est interdite. C’est une cause de résiliation qui peut être invoquée par le bailleur.
• Restituer le bien : A l’expiration du bail, le preneur doit restituer le bien loué tel qu'il l'a reçu, suivant l'état des lieux s'il a été dressé. A défaut de restitution ou si le fond restitué est en mauvais état, le bailleur pourrait réclamer une indemnité pour dégradation du fonds loué.

Droit du preneur

• La libre exploitation des biens : Le preneur est libre d’exploiter le bien comme il l’entend.

• Le renouvellement du bail : le bail rural se renouvelle automatiquement tous les 9 ans au profit du preneur. Dans des cas limitativement prévus par la loi, le bailleur peut demander le non-renouvellement du bail en notifiant par acte d’huissier le congé au preneur 18 mois avant la fin du bail.
• Le droit de préemption : en cas de vente du bien loué, le preneur en place bénéficie d’un droit de préemption lui permettant d’acquérir le bien en priorité.

• L’indemnisation en fin de bail pour les améliorations du fonds : à l’expiration du bail, le preneur a le droit à l’indemnisation des travaux d’amélioration qu’il aura régulièrement effectué sur le bien loué (plantation, construction, rénovation de bâtiments).