Tout savoir sur la révision du loyer dans le bail commercial

Dans un bail commercial, le loyer est librement fixé entre les parties. En revanche, une réglementation encadre la modification du loyer lors de la révision ou du renouvellement du bail.

Comment mon loyer peut-il être révisé ?

Il existe trois types de révision du loyer : la révision triennale, la clause d’échelle mobile et la clause recette.

La révision triennale

La révision triennale, ou révision légale, peut être exercée même lorsque le bail ne le prévoit pas. Cette révision n’est pas automatique. Elle doit être demandée par le bailleur ou le preneur dans un délai de 3 ans après l’entrée du locataire dans les locaux, le renouvellement d’un bail précédent ou la prise d’effet de la précédente révision.

Depuis 2014, la révision triennaleest applicable en fonctionde deux indices : l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.

La clause d’échelle mobile

La clause d’échelle mobile ou clause d’indexation doit être prévue au contrat de bail.

Elle permet une variation du loyer en fonction d’un indice de référence sur une périodicité librement déterminée (souvent une échéance annuelle). Le loyer est révisé automatiquement lors de l’échéance prévue sans intervention des parties.

L’indice utilisé est l’ILC, l’ILAT ou l'indice du coût de la construction (ICC).

Si le loyer augmente ou diminue de plus d'¼ par rapport au prix précédemment fixé, l'une des parties peut demander la révision du loyer à la valeur locative.

La clause recette

La clause recette détermine les modalités de calcul du loyer en fonction du chiffre d’affaires réalisé par le locataire. Une partie fixe peut être intégrée au calcul : « le loyer minimum garanti ».

Quelles sont les conséquences du renouvellement du bail sur mon loyer ?

Le montant du loyer dans le bail renouvelé reste librement fixé. En cas de désaccord, la révision du loyer ne peut excéder la variation de l'indice appliqué depuis la fixation initiale du loyer du bail et sera fixée par le Tribunal judiciaire. Cependant, deux exceptions permettent de déplafonner un loyer.

Déplafonnement relatif à la durée du bail

Le déplafonnement des loyers peut être appliqué lorsque le bail commercial est conclu pour une durée supérieure à 9 ans, ou lorsque le bail commercial se poursuit au-delà de 12 ans en absence de renouvellement du bail.

Déplafonnement à la valeur locative

Le déplafonnement du loyer peut s’appliquer lorsqu’avec l’aval d’un juge, il est constaté au moins une modification notable sur les locaux, objet du bail, tel que la modification des caractéristiques du local, un changement de destination des lieux, une évolution des obligations respectives des parties, l’évolution des facteurs locaux de commercialité ou encore la réalisation d’améliorations importantes sur les lieux loués.

La loi Pinel de 2014, a cependant limité à 10% l’augmentation du loyer découlant du déplafonnement. C’est un “plafonnement du déplafonnement”.