Louer mes terres temporairement en attendant l’installation de mon descendant

Le Code rural prévoit un outil de transmission intéressant : le bail d’1 an renouvelable, qui vous permet de louer de manière temporaire les terres dont vous êtes propriétaire en attendant l’installation de votre descendant.

Un descendant à installer dans les 6 années à venir

Le bail d’1 an renouvelable ne peut être conclu que s’il est motivé par l’installation à venir d’un descendant du bailleur, dont le nom doit être précisé dans le bail. Le descendant doit être majeur au moment de son installation.

L’installation a lieu dans les 6 ans à venir. En effet, si le descendant nommé dans le bail ne s’installe pas avant l’expiration de ce délai, le bail rural d’1 an renouvelable se transforme automatiquement en un bail rural ordinaire de 9 ans.

Au-delà de cette contrainte, le fonctionnement du bail d’1 an renouvelable est très souple : chaque année, le bailleur peut mettre fin au bail si son descendant est prêt à s’installer. Il doit simplement en avertir le preneur 2 mois avant la date de renouvellement, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Après son installation, le descendant est tout de même soumis à quelques obligations :

• Exploiter les terres pendant 9 ans, en participant aux travaux de façon effective et permanente (en individuel ou en société)
• Habiter sur l’exploitation ou à proximité
• Bénéficier d’une autorisation d’exploiter

S’il ne respecte pas ces obligations, le preneur évincé peut demander à reprendre les parcelles et/ou obtenir des dommages-intérêts.

Un preneur déjà installé sur une surface suffisante

Pour conclure un bail d’1 an renouvelable, il faut impérativement s’adresser à un preneur qui dispose déjà d’une exploitation d’une surface suffisante.

Pour apprécier cette surface, la loi renvoie au seuil qui détermine la soumission au contrôle des structures.

En Poitou-Charentes, ce seuil est fixé à 84 ha hors coefficients de pondération (21 ha pour les surfaces en vigne).

Cette condition de surface est fondée sur la précarité de la convention pour le fermier : son exploitation doit être viable sans vos parcelles, qu’il va exploiter durant une courte période seulement.

Cependant, la précarité du bail d’1 an renouvelable ne dispense pas le preneur de se soumettre au contrôle des structures, en effectuant si nécessaire une demande d’autorisation d’exploiter.

Droits et obligations des parties au bail

Le bail rural d’1 an renouvelable étant dérogatoire, il est obligatoirement écrit. A défaut, les parties sont soumises au bail rural type départemental de 9 ans.

Le prix est fixé selon le même barème départemental que pour un bail rural ordinaire.

De la même manière, le preneur dispose d’un droit de préemption dans les mêmes conditions que pour un bail rural ordinaire.

A l’inverse, le preneur n’a pas le droit de céder le bail, de faire des échanges de parcelles ni de réclamer une indemnité à sa sortie des lieux.