Bail rural : 4 points à retenir

Dès qu’une location réunit les éléments du bail rural, le statut du fermage s’applique.

En premier lieu, une petite précision s’impose à propos du caractère onéreux du bail rural pour éviter toute confusion.

Le caractère onéreux du bail rural, un incontournable !

Cet élément est effectivement se qui différencie le bail à ferme du prêt à usage (ou commodat) lequel correspond à une location gratuite de biens agricoles.

Il faut cependant garder à l’esprit que la notion de « caractère onéreux » renvoie à toute contrepartie, peu importante dans sa nature et son importance. Il peut s’agir du versement d’une somme d’argent ou de denrée comme de la réalisation de certaines tâches ou certains services (ex : service d’évacuation et d’épandage du lisier de l’élevage du propriétaire, pourvoir à tous les besoins du propriétaire).

De même, le caractère onéreux ne dépend pas du caractère régulier de la contrepartie ni du versement de celle-ci. Ainsi, il a pu être rappelé récemment qu’un prêt à usage de terres agricoles doit être requalifié en bail rural soumis au statut du fermage, dès l’instant où le propriétaire met à la charge de l’exploitant le paiement des taxes et impôts de toute nature grevant le bien prêté. Dans ce cas, il existe bel et bien une contrepartie à la location.

Toutefois, il convient de préciser que certains actes ou comportements de l’exploitant ne suffisent pas à caractériser une contrepartie onéreuse à la location de parcelles.

On lève le voile sur le bail verbal !

Aussi, rien n’impose que le bail rural soumis au statut du fermage soit constaté par un écrit. Mais, contrairement aux idées reçues, une location verbale à titre onéreux d’un bien agricole se trouve également soumise au statut du fermage.

L’inconvénient du bail verbal est qu’il est fait pour une durée de 9 ans aux clauses et conditions prévues dans le bail type départemental. Autrement dit, les parties à un bail verbal ne sont plus libres d’en fixer les modalités. En outre, la vraie complexité du bail verbal réside dans sa date de début. Dès lors que la date de commencement du bail est inconnue, il est alors difficile de connaître la date de son renouvellement et, surtout, sa date d’échéance pour délivrer un congé 18 mois avant.

Conséquence : il est vivement conseillé de recourir à un écrit pour sécuriser au mieux la relation contractuelle existant inévitablement entre le bailleur et le preneur. Cet écrit est d’autant plus nécessaire lorsque les biens agricoles loués sont des vignes car, dans ce cas, il est impératif de prévoir des clauses sur le renouvellement des vignes anciennes et leur accession ainsi que sur le cas des plantations de vignes nouvelles réalisées par le preneur.

Toujours est-il que lorsqu’il s’applique, le statut du fermage est d’ordre public, ce qui signifie qu’il est impossible de déroger à ses dispositions.

Une durée de 9 ans garantie

Dans le but d’assurer une certaine stabilité au preneur afin d’exploiter au mieux les parcelles louées, le bail rural soumis au statut du fermage est obligatoirement conclu pour une durée de 9 ans minimum.

Même si le bail est consenti pour une durée inférieure ou sans durée, ce dernier est considéré fait pour 9 années. Cette durée est incompressible.

Cependant, tous les baux ruraux ne durent pas 9 ans :

• certains baux ruraux tels que ceux conclus par les SAFER, ceux portant sur des petites parcelles (d’une superficie inférieure à 1 ha en Charente-Maritime) ou encore ceux d’un an renouvelable dans l’attente de l’installation d’un descendant sont conclus pour une durée inférieure à 9 ans
• d’autres baux ruraux, à l’inverse, ont une durée plus longue : c’est le cas du bail à long terme. Dans la catégorie des baux à long terme, on retrouve le bail de 18 ans et plus, le bail de 25 ans minimum et le bail de carrière d’une durée d’au moins 25 ans.

Remarque : les baux ruraux conclus pour une durée supérieure à 12 ans doivent obligatoirement être fait par un notaire sous la forme d’un acte authentique.

Le renouvellement du bail rural, c’est automatique !

La pérennité du lien contractuel se manifeste également par un droit au renouvellement du bail au profit du fermier en place. À défaut de congé délivré par l’une ou l’autre des parties au moins 18 mois avant l’échéance du bail par acte d’huissier, le bail rural se renouvelle pour une période de 9 ans.

Toutefois, le bailleur peut très bien opposer un refus au renouvellement du bail. Dans ce cas, son refus doit être justifié par certains motifs et remplir certaines conditions de forme. En effet, le refus doit prendre la forme d’un congé délivré au moins 18 mois avant la fin du bail par acte d’huissier et comporter certaines mentions obligatoires (ex : motifs allégués par le bailleur).

Remarque : le refus du renouvellement du bail peut également être motivé par la volonté du bailleur d’exercer son droit de reprise.

Très courant en pratique, la réglementation du bail rural est souvent trompeuse et soulève toujours de multiples questions…

Les juristes du CGO sont donc à votre disposition pour tous renseignements à ce sujet.