Loi d'avenir, ce qui a changé pour les copreneurs

Un nouveau droit de poursuite du bail rural ?

La loi d'avenir, en vigueur depuis le 14 octobre 2014, permet, en modifiant l'article L411-35 du code rural, la poursuite du bail rural au profit du copreneur qui continue à exploiter quand l'un des copreneurs cesse de participer à l'exploitation.

Jusqu'alors, le bailleur pouvait s'opposer au renouvellement du bail en cas de départ de l'un des copreneurs, à moins que ce dernier ne se porte caution solidaire de la bonne exécution du bail.

Désormais, le preneur restant en place dispose d'un délai de 3 mois à compter de la cessation d'activité du copreneur pour demander au bailleur, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, la poursuite du bail à son seul nom. A peine de nullité, la lettre devra en mentionner les motifs, indiquer la date de la cessation et reproduire les dispositions de l'article L 411-35 alinéa 3 du code rural. Le bailleur pourra alors s'y opposer en saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux dans le délai de 2 mois. Mais, en l'absence d'opposition du bailleur, le bail se poursuivra avec un seul preneur qui conservera le droit au renouvellement du bail.

Ce nouveau formalisme, applicable aux baux en cours, concerne les baux conclus depuis plus de trois ans, "sauf si la cessation d'activité du copreneur est due à un cas de force majeure".

Les baux consentis au profit de conjoints ou de partenaires d'un Pacs copreneurs devraient néanmoins échapper à ce dispositif, la loi d'avenir n'ayant pas modifié l'article L 411-46 du code rural qui stipule qu' "En cas de départ de l'un des conjoints ou partenaires d'un pacte civil de solidarité copreneurs du bail, le conjoint ou le partenaire qui poursuit l'exploitation a droit au renouvellement du bail." Ce droit à la poursuite du bail au profit de l'époux ou du partenaire suppose bien entendu que celui-ci participe à l'exploitation sur les lieux de façon effective et permanente.

Toutefois, l'époux copreneur qui mettait le bail à disposition d'une société dans laquelle il était seul associé, pouvait être privé de la faculté de céder ultérieurement le bail à ses descendants (en ce sens, deux arrêts de la 3ème Chambre civile de la cour de cassation du 5 juin 2013). En observant le formalisme de l'article L 411-35 du code rural, il devrait maintenant pouvoir conserver le droit de céder son bail à un ou plusieurs de ses descendants.