COVID-19, Suspension des loyers commerciaux

Coronavirus, qu’en est-il de la suspension des loyers commerciaux ?

À la suite de l’arrêté du 14 mars dernier et à celui du 15 mars venant le compléter, les lieux accueillant du public non-indispensables à la vie de la Nation ont été fermés. Nombre de commerces et d’entreprises se trouvent ainsi privés d’activité pendant la période de confinement. Le Président de la République a annoncé la suspension des loyers commerciaux. Est-ce à dire que l’ensemble des loyers commerciaux sont concernés ?

Les modalités d’application :

Pour entraîner la suspension des loyers, il faut que l’épidémie du Coronavirus constitue un cas de force majeure. Or, l’article 1218 du code civil définit le cas de force majeure comme un évènement extérieur échappant au contrôle du débiteur, imprévisible lors de la conclusion du contrat, dont les effets irrésistibles ne peuvent être évités, qui empêche l’exécution de l’obligation.

Ceci nous amène à distinguer plusieurs cas de figure :

Baux depuis 2020

Pour les baux commerciaux conclus depuis le début de l’année 2020, il est peu probable que l’épidémie de Coronavirus soit retenue comme un cas de force majeure dans la mesure où, lors de la conclusion du contrat, l’épidémie était connue.

Baux antérieurs à 2020

Pour les baux antérieurs, il faut rechercher si la condition d’irrésistibilité est remplie :

Local commercial fermé

Lorsque le local commercial a été fermé parce que l’arrêté du 14 mars interdit son ouverture et quand l’activité de l’entreprise est attachée à l’exploitation du local, la force majeure est caractérisée et le paiement des loyers peut être suspendu. Il est néanmoins recommandé de notifier au bailleur la suspension du loyer dans les formes prévues par le bail.

Disparition du Chiffre d’Affaires

Il en va de même en cas de disparition du chiffre d’affaires de l’entreprise du fait de la survenance de l’épidémie. Il faudra ici veiller à motiver précisément, dans la notification qu’il est recommandé d’adresser au bailleur, l’impossibilité de payer le loyer (et non pas seulement la difficulté) par des éléments comptables et financiers.

Réduction du Chiffre d’Affaires

En revanche, la réduction du chiffre d’affaires liée à l’apparition du Coronavirus n’est pas constitutive d’un cas de force majeure car elle ne rend pas impossible l’exécution de l’obligation, même si celle-ci est rendue plus difficile compte tenu des circonstances. Il restera aux entreprises ainsi touchées et dont le bail a été conclu ou renouvelé à compter du 1er octobre 2016, la possibilité de renégocier leur contrat en se fondant sur l’article 1195 du code civil, en raison du changement de circonstances imprévisibles lors de la conclusion du contrat rendant l’exécution excessivement onéreuse.