Le crédit bail immobilier

Le contrat de crédit bail est un moyen de financement des biens immobiliers professionnels.

C'est un dispositif qui permet à une entreprise de louer les locaux qu'elle occupe pour son activité et, de les acquérir au terme du bail :

• soit par cession en exécution d'une promesse unilatérale de vente
• soit par accession directe ou indirecte des droits de propriété du terrain sur lequel est édifié l'immeuble loué
• soit par transfert de plein droit de la propriété des constructions édifiées sur le terrain appartenant au preneur (bail à construction).

Le crédit bail immobilier s'adresse à toutes les entreprises.

En cours de contrat

Le crédit preneur peut déduire de ses charges l'intégralité des loyers ou redevances payés au crédit-bailleur, à l'exception de la partie représentative du terrain.

Les pré-loyers versés pendant la phase de construction de l'immeuble peuvent être comptabilisés en charge de l'exercice au cours duquel ils sont payés. S'ils sont assimilés à du cautionnement, ils ne sont pas déductibles et doivent être inscrits à l'actif du bilan de l'entreprise.

Précision : Le loyer versé est réputé être affecté en 1^er aux frais d'acquisition supportés par le crédit bailleur lors de l'acquisition de l'immeuble, puis en 2° à la construction, et en 3° aux éléments non amortissables.

Levée d'option d'un contrat de crédit bail immobilier

Au terme du contrat, le crédit-preneur devient propriétaire de l'immeuble qu'il doit inscrire à son bilan.

Il doit procéder à la réintégration d'une fraction des loyers versés en cours de contrat correspondant à la différence entre :

-  la valeur de l'immeuble à la signature du contrat diminuée du prix de la levée d'option ;

-  et les amortissements que le preneur aurait pu déduire s'il avait été propriétaire de l'immeuble.

Exemple d'un contrat de crédit bail, conclu le 1^er juin N pour une durée de 15 ans, relatif à l'acquisition d'un immeuble ayant une durée normale d'utilisation de 20 ans.

Prix d'acquisition de l'immeuble  (A) = 300 K€  dont valeur du terrain 45 K€

Frais d'acquisition    (B) =24 K€

Prix de levée de l'option (C) =30 K€

Fraction du financement répercutée par le crédit bailleur sur le crédit-preneur dans le montant des loyers

 =  A + B – C   soit   300 K€ + 24 K€ - 30 K€ = 294 k€

 Plan d'amortissement des 294 K€  et détermination de la quote part de loyers non déductibles

Exemple de réintégration des loyers

Calcul des réintégrations à effectuer :

• valeur de l'immeuble lors de la signature du contrat : 300 000 € 
• amortissements théoriques (255 000 / 20 ans X 15 ans)      =   191 250 €
• prix levée de l'option prévu au contrat  (prix de cession)  =    30 000 €
• valeur de l'immeuble – prix levée d'option : 300 000 € - 30 000 €     =  270 000 €
• fraction des loyers à réintégrer : 270 000 € - 191 250 €     =   78 750 €
• loyers non déductibles et non déduits (terrain) =    15 000 €
• montant de la réintégration  (extra comptable) (78 750 € - 15 000 €)  =    63 750 €

Cession d'un immeuble après la levée d'option

Pour les contrats conclus à compter du 1^er janvier 1996, la plus-value réalisée en cas de cession d'un bien acquis par crédit bail, est considérée comme une plus-value à court terme, à concurrence :

-  des amortissements pratiqués sur le prix de revient,

- d'une quote-part de loyers pris en compte pour la fixation du prix de vente diminuée des sommes réintégrées à la levée d'option du crédit bail.

Les plus-values réalisées par les entreprises soumises à l'IS, lors de la cession des éléments de l'actif immobilisé, sont toujours à court terme.

Exemple de calcul de plus value :

L'immeuble acquis par le crédit-preneur à l'issue du contrat (Cf exemple précédent) a été vendu 3 ans après son acquisition pour un montant global de 450 000 €.

La valeur du terrain est estimée à 20 % de la valeur totale du prix de vente.

Régime fiscal des sous-locations d'immeuble acquis par crédit bail

Les revenus issus de la sous-location d'un immeuble pris en crédit bail sont fiscalisés selon le régime des BNC (bénéfices non commerciaux).

Cette hypothèse serait celle d'un contrat de bail signé par une S.C.I. relevant du régime des sociétés de personnes qui louerait à une entreprise (personne physique ou société), un bien immobilier acquis dans le cadre d'un crédit-bail.

En cas de la levée d'option d'achat, l'immeuble devient un élément d'actif affecté à l'activité non commerciale. Le crédit-preneur doit procéder à la réintégration d'une quote-part de loyers versés au cours du contrat (cf exemple précédent).

Le fait pour le crédit-preneur (bailleur) d'acquérir la propriété du bien a pour conséquence :

• la cessation de l'activité de sous location relevant du régime des BNC,
• la création d'une activité de location relevant du régime des revenus fonciers.

Le transfert du bien immobilier dans le patrimoine privé de la personne physique ou de la société génère une plus-value imposable (BOFIP-BNC-BASE-30-10-12/09/2012), déterminée selon les règles exposées précédemment.

Dès lors que le transfert dans le patrimoine privé est concomitant à la levée d'option, la  plus-value constatée relève du régime des PV CT dans la catégorie des BNC (CGI, art 39 duodeciès).

A condition que la demande soit inscrite dans l'acte authentique constatant le transfert de propriété,  le contribuable peut solliciter un report de taxation, dans les conditions prévues au IV de l'art 93 ter du CGI, jusqu'à l'un des événements suivants   :

• vente de l'immeuble
• transmission ou rachat de tout ou partie des titres de la société
• dissolution de la société

Droits de mutation

A la signature du contrat de crédit-bail

Les contrats de baux immobiliers dont la durée est supérieure à 12 ans doivent être soumis à la taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,70 % dans les 3 mois suivant la signature de l'acte.

A la levée d'option par le crédit-preneur

Si elle est située hors du champ d'application de la TVA, l'acquisition par le crédit-preneur d'un immeuble loué en vertu d'un contrat de crédit-bail, est soumise au régime des droits d'enregistrement des mutations de propriété à titre onéreux.