L'essentiel du Bail Commercial

L’essentiel du bail commercial

La conclusion d’un bail commercial est une étape importante de la vie d’une entreprise. Ce contrat, qui doit permettre de disposer d’un local pour l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal engage le chef d’entreprise sur une durée longue. Le bail commercial est strictement encadré par le code de commerce et nous allons ici en aborder les principales règles.

Forme et durée du bail commercial

Le Statut des baux commerciaux n’impose pas d’acte écrit, cependant il est vivement recommandé d’en établir un afin de pouvoir prouver l’existence du bail en cas de litige ultérieur. Le bail commercial peut être établi devant notaire ou sous seing privé. L’enregistrement du bail commercial n’est pas obligatoire mais peut permettre de lui donner une date certaine.

Pour apporter une certaine stabilité au locataire dans l’exercice de son activité, la durée du bail commercial ne peut être inférieure à 9 ans.

A la fin de la période locative, le locataire dispose d’un droit au renouvellement. Ce droit est d’ordre public, ainsi aucune clause ne peut être insérée dans le bail pour y déroger.

Cependant, le bailleur peut donner congé au locataire sans proposer d’offre de renouvellement, ou refuser la demande de renouvellement formulée par le locataire. Dans ces deux cas, le locataire pourra demander une indemnité d’éviction.

Lorsque à l’issue du bail, rien n’est fait par les parties, celui-ci se reconduit tacitement pour une durée indéterminée. Dans ce cas, le bailleur comme le locataire peut donner congé à tout moment à condition de respecter un préavis de 6 mois.

Loyers du bail commercial

Le montant du loyer initial (lors de la conclusion du contrat) n’est pas encadré et peut être fixé librement entre les parties.

Le montant du loyer peut être révisé à la demande du locataire ou du bailleur à la fin de chaque période triennale. La demande doit être signifiée par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. La révision du loyer est plafonnée et ne peut être supérieure à la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (pour les activités commerciales ou artisanales) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (pour les autres activités).

Les obligations des parties dans le bail commercial

Le bailleur doit :

• Garantir la jouissance paisible du bien loué
• Informer le locataire sur les risques naturels et technologiques
• Maintenir les biens en état de fonctionnement (gros travaux)
• Mettre à disposition le bien loué au locataire

Le locataire doit :

• Payer le loyer dans les délais
• Utiliser les locaux conformément à la destination prévue
• Entretenir les locaux (entretien et réparations courantes)
• Restituer les lieux en bon état d’usage à la fin du bail

La Résiliation du bail commercial

Le bail commercial peut être notamment résilié dans les cas suivant :

• A l’amiable, d’un commun accord entre le bailleur et le locataire
• Par voie judiciaire, si l’une des parties ne respecte pas ses obligations
• Congé donné par le locataire à la fin de chaque période triennale
• Par application d’une clause résolutoire

Le bail commercial engage le chef d’entreprise sur une période longue, il doit lui permettre d’exercer son activité en toute sérénité. Il faut donc lors de la rédaction du contrat de bail se poser les bonnes questions pour trouver la formule la mieux adaptée tout en veillant au respect des obligations légales.