SCI/GFA : l’étau se resserre autour de la tenue obligatoire d’une comptabilité

Une récente décision de la Cour de cassation (Cass. Com, 23.10.2019, H 17-31.653) rappelle que le fonctionnement d’une société immobilière (SCI ou GFA) doit scrupuleusement respecter la loi alors même qu’elle est détenue par le membres d’une même famille ⁽¹⁾ et que son activité se limite à la gestion d’un bien exclusivement réservé à l’usage de ses associés (en l’occurrence, une maison de vacances).

Cette jurisprudence s’inscrit dans la droite ligne d’une série de mesures ou préconisations qui se traduisent dans les faits par une obligation de tenue de comptabilité.

C’est ainsi que le Conseil d’État a rappelé à plusieurs reprises qu’une SCI (ou GFA) qui a opté pour le régime de la TVA peut être soumise à la procédure de vérification de comptabilité (!) et se trouve ainsi soumise aux obligations prévues par l’article 286 du CGI.

Mais au-delà des obligations fiscales, c’est bien la jurisprudence sur le fonctionnement au quotidien de la société et ses conséquences sur la responsabilité juridique du gérant et des associés qui nous amènent à préconiser le recours à une comptabilité.

Dans l’affaire évoquée ci-dessus, et contrairement à ce qu’impose le code civil, un père de famille n’avait pas rendu compte annuellement de sa gestion à ses associés qui n’étaient autres que son épouse et leurs enfants. Il a été jugé fautif lorsque des dissensions sont apparues entre eux.

Le père faisait valoir qu’il avait toujours pris les décisions en concertation avec sa femme et ses enfants, sans autre formalité que des discussions en famille, que tous étaient donc au courant de sa gestion et prenaient part aux décisions. Il concluait que le dépôt formel d’un rapport écrit annuel aurait été inutile compte tenu de leurs liens.

L’épouse et les enfants ont malgré invoqué ses manquements et ils ont obtenu gain de cause. Il ne peut pas y avoir de gestion incomplète au prétexte que les associés sont en famille.

Or, pour éviter ce type de litige (qu’on peut retrouver lors d’une vente de l’immeuble ou de la transmission des parts de la société), le meilleur outil reste l’assemblée générale annuelle.

C’est au cours de cette réunion que l’ensemble des associés peuvent suivre et comprendre les mouvements financiers, voter pour ou contre des nouveaux investissements et donner quitus au gérant pour l’ensemble des décisions qu’il a prises au cours de l’exercice écoulé.

Il faut rappeler qu’à la création de la société, les associés doivent nommer un gérant et qu’à défaut de mention expresse dans les statuts, ce dernier engage la société pour tout type d’acte.

D'où l'importance que revêt cette assemblée générale pour les associés et le gérant dans la mesure où chacun sera informé et les votes exprimés pour valide telle ou telle opération.

Mais qui dit approbation des opérations, dit tenue de comptabilité pour s’assurer que les sommes engagées et ensuite distribuées aux associés correspondent aux opérations réalisées par la société.

Chaque associé peut ainsi suivre le montant investi au départ et l’argent qu’il a laissé dans la société au fur et à mesure de l’affectation des bénéfices.

L’absence de ces documents (comptabilité, assemblée générale…) peut d’ailleurs justifier la fictivité de la société, argument que pourrait invoquer l’administration fiscale lors de contrôle.

Fort de notre expérience

C’est en suivant l’évolution de la règlementation, et pour assurer notre devoir de conseil, que nous avons décidé de créer une offre de services adapté à vos contraintes et à votre souci d’un budget maîtrisé.

Il s’agit d’un service comprenant l’indispensable (et seulement l’indispensable) pour respecter vos obligations :

• Tenue de comptabilité en mode trésorerie (suffisante comme support de l’assemblée générale et pour établir le bénéfice et le distribuer à chaque associé selon sa détention de capital),
• Pas d’amortissement des immeubles, pas de parcellaire,
• Réalisation de la 2072 (obligatoire pour déterminer le revenu foncier imposable),
• Tenue de l’Assemblée Générale Annuelle.

Proposé au tarif de 350 € HT annuel pour un bail, il est accompagné d’une série d’options que vous utiliserez, elles vous sont utiles :

• Bail supplémentaire,
• Déclarations TVA,
• Réalisation de la déclaration de l’ensemble des revenus (2042),
• Passage en comptabilité d’engagement,
• Amortissement des immeubles et/ou tenue de parcellaires,
• Réalisation d’un bilan d’ouverture,
• Etc…

Vous n’avez jamais tenu de comptabilité ? Il est ainsi possible de la remonter.

Vous n’avez jamais convoqué les associés pour une assemblée générale ? C’est le moment de provoquer un échange avant que n’arrivent les complications que vous n’avez pas envisagées.

1. : Nous ne parlerons pas ici des SCI soumises au régime de l’impôt sur les sociétés ou détenues par des associés ou sociétés exerçant une activité professionnelle.